Пан сертификат

Украинцам обещают компенсации за разрушенное в ходе войны жилье.

"Страна" уже не раз писала о законопроекте на эту тему. Он был подан в Раду еще в марте прошлого года. Но завис там почти на год. И только под годовщину полномасштабного вторжения России парламент его принял и направил на подпись президенту.

Главным камнем преткновения, из-за которого проект никак не могли принять, стали деньги. Масштабы разрушения жилых объектов в Украине просто катастрофические (и они продолжаются). И на восстановление понадобятся миллиарды.

Впрочем, в итоговой версии закона многие пункты прописали так, что получить компенсацию смогут далеко не все, - отмечает владелец оценочной компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов.

Разбирались, на что могут рассчитывать оставшиеся без крыши над головой украинцы.

Сертификаты вместо денег и запрет продавать квартиры

Еще в начале войны, в марте 2022 года, в парламенте был зарегистрирован законопроект №7198 "О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий недвижимого имущества вследствие боевых действий, террористических атак, диверсий, причиненных военной агрессией Российской Федерации".

Тогда украинцам пообещали - все разрушенное жилье восстановят. И, пока законопроект рассматривался в Раде, призвали фиксировать повреждения - составлять акты, вызывать комиссии, оценивать нанесенный ущерб и сгружать все данные в "Дію".

Чем многие граждане и занялись. Мы уже писали, что с этим были свои проблемы, в частности, приходилось долго ждать визита представителей специальных комиссий.

Но главное - не было ясности, когда и как именно станут компенсировать ущерб и на что могут рассчитывать люди.

Проект приняли только к годовщине войны, причем в него по ходу обсуждения вносились многочисленные поправки.

К примеру, изначально было предусмотрено, что компенсации могут выплачивать "живыми" деньгами на целевые счета или путем финансирования ремонтных или строительных работ. В итоговой версии упоминание о "деньгах на руки" исчезло.

Что прописано в законе? Выделим основные моменты.

1. Закон не будет распространяться на объекты, которые до введения военного положения находились на временно оккупированной территории. То есть компенсаций за поврежденное жилье на территории "ДНР" и "ЛНР", которые Украина, как следует из официальных заявлений, рассчитывает вернуть, не предусмотрено. "Это странный подход. Получается, Украина не признает факт российской вооруженной агрессии на Донбассе с 2014 года", - говорит глава адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.

2. В законе ничего не сказано также о компенсациях бизнесу - за поврежденные или уничтоженные промышленные объекты и офисы. Речь идет только о жилой недвижимости - квартирах, комнатах в общежитиях, частных домах, садовых и дачных домах и прочих объектах, в которых "возведены опорные и внешние конструкции". То есть речь идет о более-менее капитальных сооружениях. К которым не относятся разного рода временные конструкции типа дачных вагончиков. Но зато относятся недостроенные дома, что важно для инвесторов в недвижимость, - говорит киевский риэлтор Ирина Луханина. "Если построены несущие стены и у человека есть документы, подтверждающие внесение средств, он может подаваться на компенсацию", - пояснила Луханина.

3. Право на компенсацию получат граждане Украины, являющиеся владельцами поврежденной недвижимости. Компенсации не смогут получить лица из санкционных списков, с судимостью за преступления против основ национальной безопасности, а также их наследники. В этот список, скорее всего, попадут те, кто проходит по статьям о коллаборационизме, и их семьи. Подаваться на компенсации могут также ОСМД, жилищные кооперативы.

4. Получить компенсацию "живыми" деньгами на руки (чтобы, к примеру, за них отремонтировать дом или приобрести новый) нельзя. Хотя изначально такой вариант в законопроекте прописывали. Но в итоговой версии остановились на так называемых жилищных сертификатах. Это документы, подтверждающие государственные гарантии на финансирование приобретения нового жилья. За этот сертификат пострадавший собственник может купить новую квартиру, либо стройматериалы и строительные работы для ремонта своего жилья. А те, кто согласились на такую сделку, затем будут предъявлять сертификаты к оплате. Сколько продавцам жилья и стройматериалов придется ждать возмещения средств по сертификатам - пока непонятно. В законе не прописано, в какие сроки государство должно рассчитываться по сертификатам. И поэтому у профильных экспертов тут же возник вопрос - согласятся ли продавцы жилья их вообще принимать. Этот нюанс в новом законе, пожалуй, самый проблемный. Но вернемся к нему позже.

5. Еще подробности по жилищным сертификатам. В законе не прописана их предельная сумма. Возможно, такие детали пропишет в подзаконных актах к закону Кабмин. Отметим, что частичные компенсации за поврежденное жилье есть и сейчас. Из выдают согласно постановлениям правительства №947 от 2013 года и №326 от 2022 года. Но там максимальная сумма ограничена 300 тысячами гривен за один объект. Понятно, что этого может хватить на небольшой ремонт, но явно недостаточно на покупку нового дома. В законе отмечается, что сертификат можно будет использовать в течение 5 лет со дня выдачи. На пять лет вводится запрет на отчуждение недвижимости, приобретенной за жилищные сертификаты (ограничения не распространяются на наследование).

6. Подать заявления на получение компенсаций можно как в течение военного положения, так и еще год после его отмены. К заявлению нужно приложить копию документа, подтверждающего право собственности, а также, при наличии, материалы фото- и видео-фиксации состояния недвижимости до и после разрушений. Рассматривать эти заявления будут специальные комиссии при исполнительных органах местной власти. Установлены приоритеты - кому жилищные сертификаты выдадут в первую очередь. В этом списке — многодетные семьи, лица с инвалидностью, ветераны, участники боевых действий или, в случаи их гибели, члены их семей.

7. Самое интересное - по деньгам. Точной оценки - какая сумма понадобится для компенсации за разрушенную недвижимость, в пояснительной записке к проекту нет. Но средства просто огромные - это миллиарды долларов. И с каждым днем сумма только растет. Изначально в пояснительной записке указывалось, что компенсации профинансируют за счет международной технической помощи. Теперь же среди источников финансирования фигурируют также государственный и местные бюджеты, средства международных организаций, кредиторов и инвесторов, а также репарации с РФ. При этом если сумма компенсаций через жилищный сертификат окажется ниже стоимости нового жилья, то пострадавшие собственники смогут получить доплаты только за счет средств, полученных в качестве возмещения убытков от России (если таковые будут).

"По деньгам ситуация непонятная. Вроде перечислены источники финансирования, но можно ли будет за их счет закрыть реальные потребности - большой вопрос", - говорит Ростислав Кравец.

"Было бы неплохо, если бы власти озвучили сумму, которая уже есть. Это позволило бы хотя бы приблизительно прикинуть, как долго придется ждать своей очереди, особенно тем, кто не входит в списки льготников", - говорит Луханина.

У Главного юридического управления ВР изначально возникло много замечаний к проекту. Ко второму чтению, как указано в отчете управления, они "остались актуальными", поэтому документ рекомендовали доработать.

Главное юридическое управление указывает, в частности, на "выборочный подход" к выдаче компенсаций, то есть тот факт, что он, по сути, не распространяется на недвижимость, "которая, по состоянию на 24 февраля 2022 года находилась на временно оккупированной Российской Федерацией территории Украины". Это может рассматриваться как дискриминация и нарушения статей Конституции 22 и 24.

Кроме того, непонятно, как быть, если собственником объекта или его части является юридическое лицо (которым, согласно закону, компенсации не предусмотрены). Это может спровоцировать многочисленные судебные иски.

Замечания Главного юридического управления вызвал также пункт, запрещающий на пять лет отчуждение жилья, приобретенного на жилищные сертификаты. Это нарушает статью 319 Конституции, в которой указано, что владелец может распоряжаться своим имуществом  на свое усмотрение, а государство не может вмешиваться в права собственности.

Несмотря на эти замечания, закон все же приняли.

"Запустит строительный рынок и схемы"

В профильной среде больше всего вопросов вызывают жилищные сертификаты.

"Изначально документ предусматривал, что государство построит новое жилье или компенсирует деньгами покупку нового жилья. Но затем концепция изменилась - будут выдавать сертификаты. Якобы на сумму стоимости утраченного жилья. И тут сразу возникает вопрос.

Как формируется стоимость утраченного жилья? По закону об оценке, эта оценка должна быть как минимум на дату разрушений, то есть когда жилье было целым. И тут нужно быть очень внимательным - чтобы сумма в сертификате не оказалась ниже стоимости жилья на момент до начала войны. И чтобы сумма определялась, исходя из реальных рыночных критериев. 

По самому сертификату - это будет ценная бумага? Если да, то она должна быть эмитирована и выпущена в оборот, согласно законодательству. Если это не ценная бумага (а в законе ясности по этому поводу нет), то какие будут виды таких сертификатов, их номиналы?

Чтобы купить что-то за сертификат, нужно заручиться согласием собственника, к примеру, застройщика - согласится ли он обменять квадратные метры на бумагу, если ему на тот момент нужны будут живые деньги? То есть непонятен механизм конвертации сертификата в денежные средства. Вариант приобретения за сертификат квартиры на вторичке выглядит еще более экзотическим. Если я продаю квартиру и ко мне приходит человек, который хочет купить за сертификат, то как продавать. На вторичном рынке расчет за жилье у нас привязан к доллару, да и многие собственники не хотят светить полностью всю сумму сделки. То есть сертификаты, чтобы они полноценно ходили на рынке недвижимости, должны быть ликвидными - иметь прозрачный и понятный механизм обмена на деньги. Иначе это будут просто бумажки, которые никто не захочет принимать, или же их будет брать определенный круг застройщиков. В этом случае они смогут выставлять свои условия покупателям с сертификатами - скажем, более высокие цены. На жилье или дисконт на сертификат (скажем, сертификат на миллион станут принимать за 700 тысяч и т.д.).

Непонятно также по распределению. Если в квартире до ее разрушения проживало, скажем, три человека, то как им делить сертификат? В общем, вопросов пока больше, чем ответов", - говорит Роман Рябов.

По мнению главы адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислава Кравца, выполнить новый закон на практике будет крайне проблематично,

"Во-первых, путаница с такими понятиями, как возмещение ущерба и компенсация. Возмещение ущерба, а именно на это рассчитывают потерявшие крышу над головой граждане, предусматривает выплату стоимости утерянного имущества в полном объеме. Но как раз этого в законе нет. Есть компенсация, а она может быть и частичной. И как ее будут рассчитывать из закона, неясно. Теперь все зависит от подзаконных актов, которые должен принять Кабмин.

Во-вторых, вызывает вопросы создание фактически всесильных комиссий, которые станут решать, кому дать компенсацию, а кому отказать. Это чревато злоупотреблениями и созданием коррупционных схем.

В-третьих, непонятно как будут конвертироваться жилищные сертификаты. Не получится ли так, что появится некий пул приближенных к власти застройщиков, которые смогут получать от государства деньги взамен сертификатов, тогда как остальным в лучшем случае придется выстраиваться в очередь и ждать. Понятно, что в такой ситуации принимать жилищные сертификаты будут далеко не все, а те, кто будут, могут взвинтить ценники на жилье", - отмечает Кравец.

При этом сами застройщики, с которыми пообщалась "Страна", пока не определились, насколько выгодно им будет работать "по сертификатам". С одной стороны, уже сам факт, что компенсации будут, явно пойдет отрасли на пользу, так как запустит строительный рынок и будет способствовать притоку инвестиций.

С другой - вопрос в сертификатах.

"Сами по себе жилищные сертификаты имеют право на существование. Главное, чтобы по ним выполнялись гарантии их погашения со стороны государства - оперативно и в полном объеме. Если этого не будет, застройщики просто заморозят в объектах огромные деньги, а задержки с их возмещением будут грозить компаниям банкротством", - говорит нам застройщик, работающий в Киевской области.

Ирина Луханина также опасается, "как бы эта лодка не разбилась об айсберг коррупции".

"То, что наконец-то приняли закон, очень хорошо. Но теперь важно, как он будет работать на практике. Главное - чтобы был контроль за процессом распределения средств. Представьте себе ситуацию: Вы пострадавший житель, к примеру, Ирпеня. Вам в рамках нового закона, положена компенсация в размере полтора млн. И вот к Вам является некий делец с бумагами, который за откат в 50% от суммы предлагает решить вопрос по упрощенной схеме. Чтобы всего этого не было, нужен жесткий контроль со стороны общественных организаций. Нельзя допустить, чтобы коррупционная составляющая коснулась и этого Закона. Ведь люди и так пострадали от войны", - говорит Луханина.

Наконец, главный вопрос - а когда заработает механизм выплаты компенсаций через жилищные сертификаты? В последние месяцы люди из разрушенных домов в разных городах Украины жаловались, что власти им говорили, что компенсации будут только после окончания войны (хотя в отдельных городах силами местных властей, меценатов или же частных владельцев восстановление идет).

В самом законопроекте четких сроков не прописано. 

По идее, Кабмин теперь должен разработать конкретный механизм выдачи жилищных сертификатов и средства под их погашения должны быть заложены в бюджет.

Но, с учетом огромных сумм, которые требуются на восстановление, вряд ли они идут выделены в течение одного года. Скорее всего, суммы на оплату жилищных сертификатов будут выделяться из года в год.

И, конечно, большой вопрос - с какой даты начнут их выплачивать и вообще запустят сам механизм. Скорее всего, это будет определено в решении Кабмина. Но даже если сертификаты начнут выпускать уже в этом году и еще до завершения активных боевых действий, вряд ли сразу это будут большие суммы.

Процесс, как писалось выше, может растянуться на годы. Даже если под него будет достаточное финансирование.