По аренде не уступают, а по продаже — на $2—5 тысяч.
Самое важное. Самое полезное. Самое интересное...
По аренде не уступают, а по продаже — на $2—5 тысяч.
С 1 января разрешено приватизировать комнаты в общежитиях и распоряжаться ими по своему усмотрению — дальше жить, продавать или в аренду сдавать. Потенциал нового сектора рынка жилья громадный: по данным Фонда госимущества, в стране имеется 14 тысяч общежитий, это около 1,5 млн. комнат. Большинство этих «муравейников» расположено в больших городах, куда во времена СССР привлекали рабсилу. Сюда же и сейчас стремятся люди из глубинки, ибо в мегаполисах легче найти работу и выжить.
Общаги превращаются в перевалочные базы: те, кто завладел комнатами, начали их продавать, дабы, доложив сбережения, купить более приличное жилье. Или сдавать их, если самим есть где жить, кроме этих узких стен. Приценились и мы к таким хоромам в Киеве. А заодно с помощью экспертов выяснили, как будет меняться их стоимость.
Вариантов аренды пока негусто. Цены колеблются в пределах 1000—1800 грн., в зависимости от расположения общежития и площади комнаты, а торговаться бесполезно. Татьяна Котенко, директор АН «Новый адрес», говорит: «В регионах — завал, люди стремятся в Киев и часто соглашаются на работу, от которой столичные жители нос воротят. Зарплаты таким приезжим не позволяют снимать комфортное жилье, поэтому спрос на экономкласс будет устойчив и цены на него не упадут». «Комнаты в общагах снимают с лету, я не вижу причин для их удешевления», — вторит директор АН «Чато-М» Сергей Литовченко. Эти прогнозы похожи на правду, ввиду того, что стоимость аренды экономкласса не падает, а с сентября даже начала подрастать.
А вот с продажей таких «дворцов» — иной коленкор. Сразу $2 тысячи от $30 тыс. заявленных нам уступили в АН «Англетер» за жилье в 19 кв. м по ул. Стальского в Днепровском р-не. За 21 «квадрат» в пер. Строителей в Дарнице хозяева хотят взять $25 тыс., а вначале претендовали на $30 тыс. Сам брокер из АН «Киевская недвижимость» считает нереальными запрошенные хозяевами $35 тыс. за 18-метровку по ул. Телиги, близ метро «Дорогожичи»: красная цена ей $30 тыс. Итак, по общагам можно жестко торговаться.
«И еще на 10%, т.е. на $2,5—3 тыс., к концу года снизятся цены, поскольку спрос на такое жилье будет не расти, а падать, — считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Даже совсем небогатые покупатели ориентируются на гостинки — все-таки изолированное жилье». «Нет, самые бедные будут раскупать эти «времянки», но только после возрождения ипотеки, — возражает директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — А вот стоимость их действительно завышена и к началу 2010-го должна просесть на $3—4 тысячи».
Согласно Закону «Об обеспечении прав требований жилищных прав жильцов общежитий», можно отхватить родную комнату, став ее полноправным владельцем. А затем можно продать ее и купить нечто более приличное. Но приватизировать эти «метры» можно при условии, что вы жили в общежитии не менее 5 лет и имеете ордер на это жилье. Приватизировать можно жилье в общежитиях предприятий и организаций, в которых вы работаете или работали. Исключение — общежития, находящиеся на балансе Минобороны, МВД и вузовские, для проживания студентов.
Мы попросили риелторов — названных и оставшихся «за кадром» — дать рекомендации продавцам и покупателям комнат в общагах. Получилось подобие военной рекогносцировки.
Если комната «висит» на рынке более 2 месяцев, звонки, а тем более просмотры редкостны — ясно, что, вы завысили цену. Готовьтесь к отступлению! Можно начать с уступки в $0,5—1 тыс. Не оживился спрос — значит, жадничаете, надо еще скидывать.
Перед каждым оговоренным просмотром не только генеральную уборку в комнате сделайте, но и отдрайте общий коридор, кухню, санузел и душ. Покупатель их видит дополнением к жилью и будет осматривать скрупулезно. А если общежитие — блочной системы (на секцию из 3—5 комнат имеются душ и туалет), накануне каждого визита клиента просите жильцов соседних блоков прибраться, ведь он, не будь дурак, заглянет и поймет, что тут на самом деле с сангигиеной творится. С подъездом ясно: он должен блестеть. Соседи на время просмотра пусть не высовываются из своих каморок, дабы не создать впечатления тесноты в коридоре — попросите их об этом.
Вам зазорно на несколько недель стать уборщицей? Тогда возвращайтесь к пункту «номер раз»: будьте готовы всерьез скидывать цену на комнату.
Важнейший: выясните, приватизирована ли эта комната мирным путем или по решению суда с другими жильцами или с юрлицом-балансодержателем. Срок исковой давности по гражданским делам — 3 года, и если он не истек, у владельца-продавца еще могут отобрать комнату и рикошетом — признать ваш договор купли-продажи недействительным. Конечно, продавец вам должен вернуть деньги, но если оных у него уже нет, будет возмещать вам по 20% с доходов в месяц. Процесс растянется на десятилетия.
Разведчик-покупатель еще должен выяснить, какому предприятию, организации принадлежит или принадлежала эта общага. Одно дело — вам может доставить дискомфорт контингент соседей (это могут быть работяги с завода или интеллигенты из НИИ). А другое, более важное — регулярно ли платит балансодержатель и/или жители этого дома за жилкомуслуги. Если нет — коммунальщики или жилотдел предприятия могут отключить дом от горячей воды и отопления, тогда вы попадете в одну тонущую лодку со злостными должниками.
Еще крайне важно узнать, когда предприятие или организация, возведшая эту общагу, в последний раз делала капремонт с заменой труб подачи горячей и холодной воды. Хорошо, если хотя бы в конце 1980-х, тогда меньше риск, что трубы прорвут и вы или вас зальют, что выльется в многотысячные расходы на ремонт. Они вам или соседям сверху могут оказаться не по карману.
Михаил Романцов
© 2009 Технополис завтра
Перепечатка материалов приветствуется, при этом гиперссылка на статью или на главную страницу сайта "Технополис завтра" обязательна. Если же Ваши правила строже этих, пожалуйста, пользуйтесь при перепечатке Вашими же правилами.
