Как меняется ситуация на рынке недвижимости

В Украине резко меняется ситуация на рынке недвижимости.

В одних городах идет повышение спроса на квартиры, что позволяет продавцам повышать цены. Это касается, в основном, западных регионов, считающихся относительно безопасными. Во Львове, Ужгороде, Черновцах за квартирами в буквальном смысле выстраиваются очереди.

В других, наоборот, желающих купить жилье все меньше, а число тех, кто хочет продать квартиру или дом стремительно растет. Люди готовы уступать по 20-30%, лишь бы "вынуть" деньги. Такая ситуация, к примеру, в Одессе, Харькове, Сумах, Николаеве, по которым участились обстрелы.

"Продавцов много и с каждым днем их становится больше. 20-30%, 5-10 тысяч долларов готовы уступать в цене, говорят, только продайте, лучше мы будем сидеть с деньгами или аккуратно их из страны вывезем. Квартир в продаже очень много, и я даже не знаю, кому мы можем их продать", - говорит одесский риэлтор Владимир Ровенчук.

В итоге единичка в Харькове или Одессе уже стоит в разы дешевле, чем во Львове или Ужгороде.

Особняком стоит Киев. Желающие купить жилье в столице есть. Но спрос специфический. "7 из 10 покупателей хотят приобрести под льготный кредит "е-Оселя", много также тех, кто пытается договориться с продавцами о рассрочке. Далеко не все хозяева готовы на такие сделки. В итоге рынок завис", - рассказала нам киевский риэлтор Ирина Луханина.

Разбирались, что происходит на рынке недвижимости.

"Готовы уступать, только продайте"

"Страна" уже писала, как меняется ситуация на рынке недвижимости в отдельных городах, приближенных к линии фронта, в частности, в Харькове.

По словам местных риэлторов, ценники на жилье в городе буквально "пробивают дно" после усилившихся обстрелов. С лета стоимость квадратных метров упала на 20-30%, а, по сравнению с довоенными временами, уже больше чем на 50-60%.

Только за последний месяц цены просели еще, минимум, на 5%. Плюс увеличилось число продавцов, готовых к торгу. Люди уступают под конкретного покупателя до 20%, лишь бы продать квартиру.

К примеру, если единичку на ХТЗ или Салтовке до войны продавали, минимум, за 30 тысяч долларов, а в начале этого года ее можно было купить за 13-15 тысяч, то сейчас цена упала до 11-13 тысяч, а, если поискать, можно найти и за 10 тысяч и даже дешевле.

На OLX в начале апреля выставили на срочную продажу много квартир по очень низким ценам.

К примеру, гостинку на Салтовке предлагают за 7,8 тысяч долларов, причем, обещают еще и торг. Площадь − 23 квадрата, есть свежий ремонт. В ценник входят мебель и бытовая техника. На Холодной горе продается однокомнатная квартира-студия с ремонтом, мебелью и бытовой техникой за 8,7 тысяч долларов. В районе Новых домов, возле Коммунального рынка предлагается двушка площадью 45 квадратов за 10 тысяч долларов.

На срочную продажу выставлена также элитная двушка с 20-метровой кухней в новом ЖК премиум-класса в центре Харькова. Продавец хочет за нее 79 тысяч долларов, это, по его словам, "дисконт минус 40%" и "ниже цены на такую недвижимость вы не найдете". В квартире сделан новый дизайнерский ремонт, установлена итальянская мебель и сантехника.

Директор харьковского филиала оценочной компании "Аргумент" Евгений Добровольский говорит, что на продажу выставлено немало квартир в "частично поврежденных домах", на них готовы давать скидку еще от 3-4 тысяч долларов.

"Сейчас в Харькове — рынок покупателя. Если на руках есть нужная сумма, — он может диктовать условия. Очень много квартир выставлено на продажу, и есть из чего выбирать", — говорит Добровольский.

При этом покупателей не так много, и с каждым днем их становится все меньше, — утверждают риэлторы.

Похожая ситуация и в Одессе. По словам риэлтора Владимира Ровенчука, в продаже сейчас очень много квартир. Владельцы готовы со старта снижать ценники на 20-30%, только бы продать.

Но покупателей все равно мало. "Есть отчаянные люди, которые готовы рискнуть и покупают по дешевке за 20-40 тысяч. Приобретают также по программе льготного кредитования "е-Оселя" госслужащие и военные, под 3-7% годовых", — отмечает он.

Но в целом, по словам Ровенчука, ситуация "нехорошая".

В Одессе ценники выше, чем в Харькове, но они все равно намного ниже, чем еще даже год назад, не говоря уже о довоенных временах.

В последнее время появилось много объявлений с пометкой о срочной продаже и хороших скидках.

К примеру, недалеко от центра на улице Садиковской предлагается двушка в царском доме с мебелью и бытовой техникой. Цена — 19,5 тысяч долларов. Как утверждает хозяин, он уже снизил ценник на 6 тысяч долларов и готов еще снижать под конкретного покупателя. Единичку площадью 32 квадратных метра в Суворовском районе предлагают по срочной продаже за 12 тысяч долларов. В эту цену уже входят мебель, автономное отопление, бытовая техника. На Таирова выставлена похожая квартира за 19 тысяч долларов.

Одной из причин риелторы называют тревожные ожидания одесситов относительно хода войны и возможного крупного наступления РФ. Также часть людей, которые уехали из Одессы во время войны за границу, приняли решение остаться там навсегда и продают квартиры.

Похожая ситуация и в других регионах, приближенных к зонам боевых действий или тех, которые часто обстреливают.

К примеру, в Лебедине Сумской области однокомнатную квартиру площадью 36 квадратов с ремонтом и мебелью продают за 4,9 тысяч долларов плюс обещают еще сбросить под конкретного покупателя. В самих Сумах однокомнатная квартира в центре стоит 12-16 тысяч долларов, что, как минимум, в 2,5 раза меньше, чем до войны, и на треть дешевле, чем год назад.

Интересные тенденции наблюдаются также на рынке аренды. К примеру, из-за проблем с электроэнергией в Харькове, многие горожане, особенно те, кто работает на удаленке, начали искать квартиры для переезда в других городах. Особенно большой поток идет в Днепр. В ТикТок харьковчанин, работа которого "завязана на интернете" рассказывает, что был вынужден переехать, но найти квартиру в Днепре сейчас очень сложно.

"Из Харькова очень много людей переезжает, вариантов хороших нет, цены выросли, риэлторы берут 75% (стандартно — 50% от месячного тарифа на аренду в качестве комиссии — Ред), и только хороший вариант появляется, его сразу кто-то забирает. Нам один вариант понравился, а там уже дали задаток — тоже люди из Харькова", — рассказывает мужчина.

Отметим, что по аренде Днепр дорожал весь прошлый год — из-за наплыва переселенцев из соседних регионов. В 2023 году аренда однокомнатной квартиры в городе подорожала почти на 40% — до 13 тысяч в месяц. Для сравнения: в Киеве единичку можно снять от 8 тысяч гривен, а во Львове — за 12-14 тысяч. Из-за повышенного спроса, за последние пару недель квартиры подорожали еще, как минимум, на 10%.

На Dom.ria предлагается всего 192 квартиры в Днепре под аренду. Это, мягко говоря, немного. К примеру, в Киеве на этой площадке предлагается больше 800 объектов.

Киевские продавцы перебирают покупателями и "дарят" квартиры

Интересная ситуация сейчас наблюдается на столичном рынке недвижимости.

Как говорит риэлтор Ирина Луханина, спрос на жилье есть. Но он достаточно специфический. Большинство потенциальных покупателей — те, кто ищет квартиру под льготный кредит от "е-Осели" или за жилищные сертификаты. "Таких покупателей −70%", — говорит Луханина.

Напомним, на получение льготного кредита под 3-7% по программа "е-Осели" могут претендовать сотрудники силовых структур, учителя, врачи, ветераны боевых действий, получившие инвалидность в результате боевых действий, семьи погибших военных.

Под "е-Оселю" люди смотрят недорогие квартиры эконом-класса, но там достаточно жесткие требований к возрасту домов. "В основном, ищут дома не старше 3 лет, и чтобы квартиры были полностью готовы, желательно, с ремонтом. Ценник на такое жилье — до 100 тысяч долларов", — отмечает Луханина.

По жилищным сертификатам многие смотрят более дорогие объекты — до 200-300 тысяч. Выбор и тех, и других, в Киеве очень большой.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), ежемесячно в столице выставляется на продажу от 250 до 400 квартир.

Но далеко не все владельцы хотят продавать под "е-Оселю" или за жилищные сертификаты.

"Хозяева соглашаются на такие сделки только, если сильно нужно быстро продать. Мы не можем их убедить, никакие доводы не действуют. Люди не хотят связываться с гривней (а расчет и по кредитным сделкам, и по жилищным сертификатам идет в национальной валюте и в безналичной форме), так как потом еще головная боль снять эти деньги и конвертировать в доллары. Из-за колебаний курса есть риски потерять часть средств. В случае с жилищным сертификатами ситуация усложняется еще и тем, что деньги от государства продавцу приходят не сразу. Нужно переоформить жилье на покупателя, и потом в течение недели должна поступить вся сумма. Многие не хотят "сидеть эти 7 дней как на иголках", — рассказывает Луханина.

Даже среди новостроек под "е-Оселю" доступно не больше 60% объектов. Там ситуация осложняется тем, что нужно делать ремонты, а денег на это нет ни у застройщиков, ни у покупателей.

Из-за того, что продавцы и покупатели не могут договориться, реальные продажи жилья ниже, чем в теории могли бы быть. "Продается только каждая четвертая выставленная квартира, остальные зависают на неопределенное время", — отмечает Луханина.

В последнее время появилось много потенциальных покупателей, которые пытаются договориться с продавцами о рассрочке.

"В основном, речь идет о переселенцах, из того же Харькова, к примеру. Люди релоцировали бизнес в столицу, снимают тут жилье. Но в Харькове у них осталась недвижимость, которую не могут продать, а на руках есть по 40-60 тысяч. Вот они эти деньги предлагают в качестве первого взноса за квартиру или дом, а остальную сумму — в рассрочку на 1,5-2 года. Договор с описанием схемы погашения оформляется у нотариуса", — отмечает Луханина.

Но таких сделок тоже не сильно много. Поэтому, несмотря на активизацию спроса, ожидаемого "бума" на киевском рынке недвижимости пока так и не произошло. Но на самые востребованные квартиры эконом-класса хозяева пытаются повысить цены на 7-10%. А по остальному жилью, цены хоть и не растут, но и торга практически нет. Реальный торг до 15% возможен разве что по дорогим объектам от 300 тысяч долларов, - говорят риэлторы.

Вместо сделок купли-продажи квартир киевские нотариусы сейчас массово оформляют договора дарения недвижимости.

Как рассказал нам один из столичных нотариусов, в последние несколько недель люди выстраиваются в очереди, чтобы переоформить жилье.

"Из-за "страшилок" связанных с законом о мобилизации, что нельзя будет ничего сделать с жильем без справки из ТЦК, или что вообще будут накладывать аресты на квартиры "уклонистов", мужчины переоформляют жилье по дарственной на жен, матерей и подруг. Налог по дарственной сравнительно небольшой — 1%, и владельцы жилья готовы заплатить эту сумму, чтобы перестраховаться от сюрпризов в будущем. Даже те квартиры, которые сейчас выставлены на продажу, переоформляют. Хотя в этом случае с продажи будет повышенный налог — 7,5% (так как права собственности на новом владельце — менее трех лет). Многие мужчины переоформляют жилье, даже если сами выехали за границу. Дают доверенность и оформляют дарственные", — говорит нотариус.

"Продают квартиры в Киеве и скупают в западных областях"

На этом фоне рынок недвижимости на западе страны выглядит настоящей идиллией.

"В западные области массово потянулись инвесторы. Эта тенденция началась еще в прошлом году. Те, кто раньше вкладывал в киевскую недвижимость, начали скупать квартиры и коммерческие объекты во Львовской, Ивано-Франковской и Закарпатской областях. Сейчас пошла вторая волна. Многие из тех, кто выжидал, приняли окончательное решение не вкладываться в квадратные метры в столице, некоторые сумели вынуть средства из уже купленных тут объектов и вкладывают их в недвижимость на западе", — говорит Луханина.

По данным главы компании Avalon Романа Давимуки, если ранее среди инвесторов было много местных, то сейчас выросла доля покупателей из восточных и центральных областей. Приобретают как для себя, так и в качестве вложений. В итоге во Львове уровень продаж недвижимости вырос, и составляет примерно 45% от довоенного уровня. К примеру, в Киеве продажи в разы меньше, чем до войны. Раньше одно агентство оформляло по несколько сотен сделок в месяц, а сейчас всего по рынку продается всего несколько десятков квартир.

В итоге ценники на жилье растут. К примеру, по данным ЛУН, если до войны средняя стоимость квадратного метра во Львове составляла 26 тысяч гривен, то в марте 2024 года — 50 тысяч. Квартиры эконом-класса в новостройках подорожали за последний год на 132% (до 18-42 тысяч), комфорт-класса — на 84% (до 24-44 тысяч), премиум — на 72% (до 49-84 тысяч гривен за квадратный метр).

В городе активно достраивают жилые дома, продажи открыты почти в 130 ЖК. По данным ЛУН, на львовскую первичку в 2023 году пришлось 23% всех сделок по Украине. Это практически столько же, сколько в Киеве (24%).

А по количеству разрешений на новые стройки Львов — на первом месте в Украине — оформлены документы на возведение около 580 тысяч квадратов, тогда как, к примеру, в столице — менее чем на 300 тысяч квадратных метров. Для сравнения: до войны в Киеве строилось втрое больше нового жилья, чем во Львове

На вторичке цены вообще зашкаливают. К примеру, на портале flatfy выбор квартир до 50 тысяч долларов вообще мизерный. За 38 тысяч долларов предлагается, к примеру, однокомнатная квартира площадью 21 квадрат со старым ремонтов в Лычаковском районе. Убитая двушка в Шевченковском районе площадью 45 квадратов стоит 49 тысяч долларов. Двушки с хорошим ремонтом ближе к центру стартуют от 70-80 тысяч долларов.

В Ужгороде - такая же ситуация. По данным агентства недвижимости "Фортеця", трешка в новом ЖК с ремонтом стоит около 140 тысяч долларов. Более скромную трехкомнатную можно купить за 70-80 тысяч долларов.

Двушка площадью 44 квадрата с косметическим ремонтом в хрущевке стоит 45-50 тысяч долларов. Средний ценник на первичке — 43,1 тысяч гривен за квадрат, а в премиальных ЖК - больше 100 тысяч гривен. Для сравнения: в мае 2022 года первичка в городе продавалась по 27 тысяч гривен за квадрат.