Цены пробивают дно

В Харькове, который в последнее время сильно обстреливают, рухнули цены на квартиры.

По словам руководителя местной риелторской компании "Центр продажи недвижимости" Елены Ларшиной, только с лета прошлого года ценник упал минимум на 20%.

А по сравнению с довоенным уровнем цены снизились вполовину и даже больше.

"К примеру, собственник трехкомнатной квартиры в 84 квадрата выставил ее на продажу в июне 2023 года за 55 тысяч долларов (эта цена на тот момент была ниже довоенной, но все равно оценивалась риелторами как "немного завышенная" - Ред). Ему предложили сначала 42 тысячи, потом 37 тысяч, но он отказался. В итоге в январе этого года продал за 32 тысячи", - рассказывает Ларшина.

При этом, как  говорит директор харьковского оценочного филиала оценочной компании "Аргумент" Евгений Добровольский, некоторые собственники сейчас пытаются повысить цены. Речь идет о квартирах с ремонтом в "старых новостройках" - домах, сданных в эксплуатацию 3-5 лет назад, которые являются "проходными" по условиям льготной государственной ипотеки "е-Оселя".

Кредитные покупатели в основном и приобретают жилье в Харькове. Клиентов с "живыми деньгами" очень мало, жалуются риелторы.

"Страна" разбиралась, что происходит с недвижимостью в Харькове и кто там покупает жилье.

 Скидки "за прилеты" и наценка для кредитных покупателей

Украинский рынок недвижимости в последнее время все больше поляризуется. Если в Киеве, Львове и Ужгороде цены на квартиры немного подросли, то, к примеру, в Харькове, наоборот, еще больше просели.

Это поясняется фактором безопасности - Харьков часто обстреливают, есть значительные разрушения жилого фонда.

В итоге жилье только с лета прошлого года упало в цене минимум на 20%.

А если сравнивать с довоенным ценником, обвал на 50% и даже больше.

По словам Ларшиной, к примеру, однокомнатную квартиру площадью 33 квадратных метра на вторичке на Салтовке или ХТЗ можно купить за 13-15 тысяч долларов, что вполовину дешевле, чем до войны. Двушка в этих районах, а также в микрорайоне "Новые дома" (метро "Палац спорту") стоит 18-20 тысяч. "Эти районы всегда первыми реагируют ценой на кризисы на рынке недвижимости, поэтому тут удешевление самое большое. Понятно, что обвал цен связан с фактором безопасности - рядом Купянск, Харьков часто обстреливают, поэтому в целом настроения на рынке недвижимости достаточно панические", - отметила Ларшина.

Она приводит в пример кейс по отдельной квартире - трешке в 84 квадрата, которую собственник хотел продать летом прошлого года за 55 тысяч, и не согласился уступить реальным покупателям сначала за 42 тысячи, а затем за 37. В итоге в начале этого года отдал за 32 тысячи, то есть на 23 тысячи ниже летней цены. На тот момент она была завышена, но не намного. И находились люди, готовые купить это жилье с дисконтом в 13 тысяч.

Евгений Добровольский рассказал нам, что на харьковской вторичке сейчас реально найти квартиры еще дешевле. К примеру, на Северной Салтовке предлагается однушка за 12 тысяч долларов. До войны такая стоила до 30 тысяч.

Правда, жилье - в "частично поврежденном доме". Сама квартира цела, но в многоэтажку было попадание, - пояснил Добровольский. По его словам, такого жилья в Харькове очень много, и собственники готовы продавать его с большими скидками. "Восстановление поврежденных домов идет очень медленно. Люди получают компенсации от государства, делают ремонты в квартирах, а вот подъезды и сами дома никто не ремонтирует. Жители своими силами пытаются хоть немного навести порядок, к примеру, забивают выбитые окна на лестничных клетках фанерой", - говорит эксперт. За "частичные повреждения" дома собственники квартир готовы сбрасывать цену на 3-4 тысячи долларов.

При этом, как говорит Добровольский, отдельная категория жилья в Харькове даже начала дорожать. Речь идет о так называемых "старых новых" домах - многоэтажках, сданных в эксплуатацию 3-5 лет назад. Они являются проходными для ипотечной программы "Оселя" (по ней к жилью выдвигается ряд требований, в том числе по возрасту дома), и их активно ищут потенциальные заемщики.

"Цену в 500 долларов за квадрат, которая была еще летом, уже сложно найти. Предлагают, в основном, по 600 долларов, а если в квартире сделан хороший ремонт, то ценник вырастает до 900-1100 долларов за квадрат", - отметил эксперт. То есть однушка в 30 квадратов под кредит может стоить до 33 тысяч. На вторичке, напомним, такую же реально найти за 12-15 тысяч.

"Покупают люди из городов, где еще хуже"

Кто вообще сейчас покупает жилье в Харькове? Уже сам факт, что сделки есть, удивляет даже многих местных риелторов. Ведь в харьковские дома регулярно "прилетает", и никто не знает, какая многоэтажка будет следующей.

Риелтор, которая сейчас живет в Великобритании, но ее агентство продолжает работать в Харькове, рассказывает в TikTok, что "такого глубокого кризиса на харьковском рынке недвижимости еще никогда не было", а цены "пробивают дно" - упали на 50%.

"Некоторые удивляются, кто вообще может покупать жилье в городе, где такие сильные обстрелы", - отмечает она.

По словам Ларшиной, "продажи есть, хотя в последнее время мы наблюдаем тенденцию к их снижению. Покупает несколько категорий людей. Во-первых, это те, кто получил жилищные сертификаты по программе "еВосстановление" (хотя их только недавно начали выдавать и сделок по ним пока мало), во-вторых, кредитные покупатели по программе "еОселя". Это, пожалуй, самая большая группа покупателей. Хотя в последнее время суммы кредитов урезали. Скажем, если раньше под однушку могли дать 40 тысяч долларов, то сейчас - только 30 тысяч", - рассказывает Ларшина.

Добровольский также говорит, что покупатели под льготную ипотеку сейчас и двигают рынок. Поэтому, собственно, владельцы квартир и пытаются поднять ценник под кредитные сделки. "Квартир, которые соответствуют условиям "еОсели", а это и относительно новый дом, и жилое состояние квартиры (то есть обязательно нужен ремонт, состояние "от строителей" не подходит - Ред.) в Харькове не так много. И потенциальным покупателям приходится побегать, чтобы найти варианты. Хозяева этим пользуются. Есть даже случаи, когда пытаются продать в аккурат за ту сумму, которую человеку выделили под ипотеку, даже если рыночная стоимость жилья ниже. Из недавних примеров: квартира в ЖК выставлялась на продажу за 25 тысяч долларов, а для кредитных покупателей - еще плюс 4 тысячи долларов", - рассказал Добровольский.

Также по льготной ипотеке жилье покупает много семей военных.

Третья категория претендентов на харьковское жилье - "обычные" покупатели. То есть те, кто ищет квартиру за свои деньги. Но таких сейчас очень мало, - говорит Ларшина.

"Если у человека на руках есть нужная сумма, он может диктовать условия. Сейчас в Харькове - рынок покупателя. Очень много квартир выставлено на продажу, есть из чего выбирать", - добавил Добровольский.

Ларшина рассказывает, что они пытались проанализировать динамику цен на трехкомнатные квартиры в Харькове. В частности, на отдельный их тип с хорошей планировкой. До войны купить такое жилье считалось большой удачей, так как его предложение было ограниченным.

"И мы не нашли ни одной реальной продажи подобного жилья за последние три месяца. До этого такие квартиры продавались на Северной Салтовке за 35 тысяч долларов. Знаю, что в июле прошлого года было предложение за 22 тысячи. И в августе владелец продал эту квартиру. После  этого - нет информации по сделкам", - отметила Ларшина.

По ее словам, на харьковском рынке есть и еще одна группа покупателей - так называемые инвесторы. Они покупают жилье в новостройках, делают ремонты, и пытаются перепродать его кредитным покупателям под "еОселю". Но таких тоже немного.

Харьковский риелтор, которая живет в Великобритании, говорит, что покупают люди, "которые живут еще восточнее Харькова. Пригород и область мигрируют в Харьков, где упали цены и они могут купить жилье с минус 50%. Плюс много военных, получающих хорошие зарплаты. При этом редко харьковчане покупают у харьковчан", - рассказывает она.

По словам Добровольского, среди покупателей действительно много переселенцев "с востока". "Ищут квартиры жители Купянска, Изюма, населенных пунктов Донецкой и Луганской областей, где ситуация с безопасностью еще хуже, чем в Харькове. Некоторые уже поездили по стране, жили в западных регионах и в Киеве, но в итоге вернулись в Харьков, поясняют, что "здесь им проще", - отметил Добровольский

При этом, как говорят риелторы, предложение выставленных на продажу квартир с каждым днем увеличивается. Многие хотят срочно продать жилье в Харькове, особенно, если сами выехали в другие регионы или за границу. Поэтому риелторы не исключают, что цены и дальше будут снижаться.

"Люди настолько дешево продают только с пониманием того, что решили не возвращаться в Харьков, и строят свою жизнь в другом регионе Украины или за границей. Кто такое решение не принял, пока не готовы уступать с минус 50%", - отметила харьковский риелтор, проживающая в Великобритании.