Почему в Киеве дорожает аренда жилья и что будет с ценами дальше.
Самое важное. Самое полезное. Самое интересное...
Почему в Киеве дорожает аренда жилья и что будет с ценами дальше.
В Киеве подорожала аренда квартир. По словам столичного риэлтора Ирины Луханиной, за последний месяц ценники на съемное жилье выросли в среднем на 10%.
Эти данные подтверждают и в Ассоциации специалистов по недвижимости. По данным президента этой организации Юрия Питы, аренда подорожала до 10%.
Напомним: до этого цены на аренду в столице буквально обвалились, и многие рантье, которые до войны скупали квартиры, чтобы сдавать их в аренду, сетовали, что бизнес стал невыгодным, и буквально "не за что жить".
Эксперты связывают нынешнее повышение ставок с несколькими причинами.
"Во-первых, в Киев продолжают приезжать переселенцы. Несмотря на массовые воздушные атаки в мае, столица все же является одним из наиболее защищенных городов Украины с точки зрения системы ПВО. Поэтому поток беженцев не уменьшается. Во-вторых, в Киев возвращаются беженцы-киевляне из Европы", — поясняет Луханина.
Впрочем, есть еще одна причина.
"Это сговор риелторов", — говорит эксперт по недвижимости Михаил Артюхов. По его словам, в столице сейчас очень высока конкуренция среди посредников. "На одну сдающуюся в аренду квартиру сейчас приходится до десяти риелторов. Понятно, что многие, чтобы угодить хозяевам и заработать комиссию, "раздувают" цены. Увидев, что спрос на съемное жилье немного вырос, они начали убеждать потенциальных арендаторов, что "все подорожало" и нужно снимать прямо сейчас, а то будет еще дороже. Так что на рынке аренды формируется своего рода "пузырь", — считает Артюхов.
По его мнению, сейчас рынок "проглотил" повышение цен, но уже с осени, когда появятся платежки за отопление и увеличится коммуналка (которую оплачивают арендаторы), цены могут снова пойти вниз. Юрий Пита, наоборот, прогнозирует, что с августа будет новый рост цен - на 10-15%,
Разбирались, что происходит на столичном рынке съемного жилья.
На столичном рынке съемного жилья с апреля-мая пошла активизация.
"Спрос на аренду вырос. В Киеве стало ощутимо больше людей. Вернулись многие наши беженцы из Европы, в том числе те, кто до войны снимал квартиры. Плюс идет стабильный поток переселенцев. Несмотря на то что в мае на столицу было рекордное количество вражеских атак, она все же остается одним из наиболее защищенных городов страны, поэтому люди продолжают ехать. Ожидаем, что поток переселенцев будет еще больше после подрыва Каховской ГЭС и массовой эвакуации людей из региона. У многих переселенцев из Херсонской области, которые уже обосновались в Киеве, остались там родственники, которые ранее не хотели выезжать, а сейчас выбора не остается", — говорит Луханина.
Риелторы отмечают, что им уже начали поступать заявки от переселенцев, которые живут в Киеве, на поиск дополнительного жилья для родственников и знакомых из пострадавших регионов.
О росте спроса на аренду говорит и Михаил Артюхов. "Рынок аренды действительно немного оживился, в основном за счет увеличения потока приезжих", — отметил он.
Аргументом для иногородних ехать жить в столицу в последнее время стал также тот факт, что стало проще с работой.
В Киеве к лету заметно оживился рынок труда. По данным Киевского городского центра занятости, на 1 июня в их базе насчитывалось порядка 70 тысяч вакансий, из них больше 20% — по сфере торговли и услуг, что связано с сезонной активизацией бизнеса.
По данным Юрия Питы, спрос на аренду уже якобы превышает предложение. Как минимум в некоторых сегментах - по эконом-классу, квартирам среднего класса в новостройках и пр.
Впрочем, до дефицита съемного жилья в столице еще очень далеко. Ажиотаж, если и есть, то лишь по ограниченному количеству квартир.
В Киеве по-прежнему много пустующих квартир, - говорит Артюхов. При этом в последнее время "лишнего" жилья действительно стало немного меньше, чем ранее.
В чем причина?
Ирина Луханина поясняет, что на сегменте аренды сказались тенденции на рынке купли-продажи жилья. До недавнего времени сделок практически не было, и владельцы, которые не могли продать квартиры, выставляли их в аренду и параллельно водили потенциальных покупателей, если они были, на просмотры.
Но сейчас по купле-продаже пошло оживление. "Активизировалась выдача льготных кредитов по государственной программе "е-Оселя". Люди ищут в основном недорогие объекты по 28-35 тысяч долларов. В этом сегменте идут основные сделки, и из аренды такие квартиры "выбывают", — пояснила она.
Еще одна причина, по которой стало меньше сдающихся квартир — некоторые рантье, посчитав, что ценники на жилье в столице неоправданно низкие, попросту сняли свои объекты с аренды. Они посчитали, что выгоднее просто "закрыть" квартиру, чем ее будут "убивать" арендаторы. С окончанием отопительного сезона таких "отказников" стало больше, так как уменьшились платежки по коммуналке, и держать пустующее жилье собственникам уже не так накладно, как, к примеру, зимой.
При этом, по словам Артюхова, арендаторам по-прежнему есть из чего выбирать. Уменьшилось количество вариантов лишь под некоторые критерии поиска. Скажем, если человек ищет квартиру с современным ремонтом возле метро, но готов платить не больше 8-9 тысяч гривен. На этот бюджет ему могут предложить много жилья с "советскими" интерьерами, но вот чтобы найти квартиру с новым ремонтом, придется побегать.
Риелторы отмечают, что критерии выбора жилья остаются прежними — близость к метро, удаленность от инфраструктурных объектов, наличие бытовой техники (даже в самых скромных квартирах). Но в мае добавился еще один фактор — наличие поблизости укрытия — бомбоубежища или метро.
Активизация спроса толкает вверх цены.
По данным Луханиной, за последний месяц аренда в столице подорожала в среднем на 10%.
К примеру, если ранее цены на жилье эконом-класса стартовали с 6 тысяч, то сейчас - с 6,5-6,7 тысячи гривен.
При этом на площадке Bird (приложение по поиску жилья от ЛУН) есть и более дешевые квартиры, хотя их и немного. К примеру, за 5.5 тысячи предлагается единичка в 34 квадрата на столичной Оболони, на улице Героев Полка Азов (ранее Маршала Малиновского). Правда, жилье совсем "убитое". И, по словам риелторов, в апреле такую квартиру можно было снять и вовсе за 5 тысяч.
Квартира получше на Оболони (улица Богатырская) - со свежим ремонтом, бытовой техникой - стоит 6500 гривен. Но по таким ценам выбор жилья также невелик. Основная часть объявлений по единичкам в старых домах - в ценовой категории 8-10 тысяч гривен. К примеру, за 10 тысяч предлагается однокомнатная квартира площадью 36 квадратов в панельном доме на улице Героев Днепра с "евроремонтом", бытовой техникой, бойлером, рядом с метро. За такие же деньги можно снять единичку в 37 квадратов на Лукьяновке (улица Ильенко). А за 12 тысяч — на проспекте Победы.
На Троещине похожую квартиру можно снять дешевле - порядка 7-8 тысяч. К примеру, за 7 тысяч выставлена единичка в 40 квадратов со свежим ремонтом на улице Драйзера. Аналогичное жилье на Академика Вернадского сдается за 8 тысяч.
В новых домах цены на однокомнатные квартиры стартуют с 11-15 тысяч (в зависимости от района и состояния), что дороже, и подорожали за последний месяц на 1-1,5 тысячи гривен.
В центре квартиры в новостройках сдаются по 20-30 тысяч гривен. К примеру, в высотке на проспекте Победы за 22 тысячи гривен выставлена однокомнатная квартира площадью 50 квадратных метров с новым ремонтом, в доме - консьерж-сервис, круглосуточная охрана, сама квартира - открытой планировки, со встроенной мебелью и дизайнерским освещением.
Отметим, что квартиры в новостройках начали дорожать еще с марта. Это поясняется тем, что именно на такое жилье уже несколько месяцев наблюдается повышенный спрос со стороны переселенцев.
При этом квартиры бизнес-класса и премиальное жилье практически не подорожали, - говорит Артюхов. Они по-прежнему выставляются в долларах (ценники стартуют от 1,5 тысячи и могут достигать 3-5 тысяч и больше).
К примеру, за 3 тысячи долларов предлагается двухкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом и террасой на Золотых воротах. За 1,5 тысячи можно снять апартаменты-студио на 170 квадратных метров на Богдана Хмельницкого. Это квартира без соседей на мансардном этаже с хорошим ремонтом, джакузи и дубовой мебелью.
При этом, как говорит Артюхов, по премиальному жилью многие арендаторы пытаются договориться с хозяевами о скидках или как минимум переложить на них уплату коммуналки. И некоторые владельцы на это идут, так как желающих снимать люксовые квартиры по-прежнему немного, а самих квартир стало больше. "В этот сегмент массово заходят владельцы посуточного жилья, которые уже отчаялись ждать оживления в своей нише. К тому же сильно подешевели отели. Некоторые гостиницы, в которых номер до войны стоил 100-160 долларов в сутки, сейчас готовы селить постояльцев за 900 долларов в месяц", — пояснил Артюхов.
Михаил Артюхов говорит, что, несмотря на оживление спроса, подорожание съемного жилья в Киеве во многом "дутое".
"Сейчас очень высокая конкуренция среди риелторов. На один объект претендует до 10 посредников, идут настоящие войны на комиссию. Понятно, что все хотят угодить хозяевам, а хозяева, увидев, что арендаторов стало больше, и начитавшись прогнозов, что квартиры в Киеве подорожают, хотят заработать подольше. Поэтому, если один риелтор не может сдать квартиру, скажем, за 8 тысяч вместо недавних 7 тысяч, то собственник зовет другого. Посредники рассказывают людям, что цены растут, квартиры разметают, и будет еще дороже. На этом хайпе удалось немного приподнять ценники. Вопрос в том, как долго они продержаться", — отмечает Артюхов.
Он называет несколько факторов, которые могут запустить удешевление аренды.
"Во-первых, с июня наметилась новая тенденция — люди в Киев не только приезжают, но и уезжают. Многие устали от массированных атак, и банально хотят выспаться. Учебный год заканчивается, поэтому можно выехать с детьми, к примеру, к родственникам в село или на дачу, туда, где потише. Пока непонятно, чем закончатся такие выезды, особенно, если речь идет о горожанах, которые не имеют своего жилья в столице. Не исключено, что не все вернутся обратно. И, соответственно, откажутся от съемного жилья. Обернется ли эта тенденция увеличением пустующих квартир, станет понятно в ближайшие месяцы. Если это произойдет, цены на аренду могут снизится", — говорит Артюхов.
Еще один "маркер", по его словам, - отопительный сезон. Летом арендаторы более-менее спокойно отреагировали на рост ставок, так как нет платежек за отопление. Но с осени добавится платежка еще на 1-1,5 тысячи гривен и больше, и далеко не все смогут платить.
"Установится та цена, по которой люди готовы реально снимать, а не та, которую "выдумали" посредники", — отметил Артюхов.
При этом в Ассоциации специалистов по недвижимости дают противоположный прогноз. По их мнению, нынешние подорожание — это только "первая волна". А со второй половины августа пойдет вторая - еще на 10-15%. Но это возможно лишь при условии, если спрос на съемные квартиры в столице и дальше будет расти.
"Многое зависит также от ситуации с продажей жилья. Сегменты продажи и аренды взаимозависимы. В среднем "честная" арендная ставка и стоимость квартиры соотносятся как 1 к 200. То есть, если, к примеру, аренда квартиры стоит 6 тысяч гривен в месяц, то ее цена на продажу - 1,2 млн гривен. Если стоимость квартир меняется, то появляется повод для пересмотра и арендных ставок", - подытожил эксперт.
© 2009 Технополис завтра
Перепечатка материалов приветствуется, при этом гиперссылка на статью или на главную страницу сайта "Технополис завтра" обязательна. Если же Ваши правила строже этих, пожалуйста, пользуйтесь при перепечатке Вашими же правилами.
