Квартирная "десятина"

В Украине меняются правила продажи жилья в новостройках. В начале января Кабмин принял решение о так называемом минимальном размере гарантийной части строительства объектов. Речь идет о доле квартир, которые "замораживаются" до введения дома в эксплуатацию, и продавать их будет нельзя. Для больших городов - Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова - часть такого жилья составит 10%, для других населенных пунктов - 5%,

Ограничения снимут только после того, как объект полностью готов. Что, по замыслу властей, должно снизить число замороженных строек, и стимулировать застройщиков вводить объекты в эксплуатацию максимально оперативно.

Это тем более актуально с учетом повального замораживания строек по всей стране с началом войны. По ряду оценок таковых уже более половины.

Кроме того, государство недавно запустило программу льготного ипотечного кредитования, которое распространяется в том числе и на новостройки. Поэтому, естественно, власти заинтересованы в том, чтоб были какие-то гарантии завершения строительства объектов, в которых по этой программе люди приобрели жилье.

"У многих застройщиков сейчас проблемы с деньгами, и есть риски, что проекты попросту зависнут, а люди останутся ни с чем. "Заморозка" части квартир такие риски снимает", — говорит владелец оценочной компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов.

С другой стороны, ужесточение правил для застройщиков может привести к переделу рынка под крупных игроков и повышению цен (которое, к слову, уже идет), — отметил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Кроме того, как считают эксперты, если застройщик принял решение заморозить проект, то 10% непроданных в нем квартир для него особой роли играть не будут (особенно, если он все остальные уже продал, а деньги вывел). 

Разбирались, что значит "государственная десятина" в новостройках и как она изменит рынок недвижимости.

Залоговые квартиры

3 января Кабмин на своем заседании принял решение о так называемой минимальной гарантийной доле строительства объектов. Для Киева, Одессы, Днепра, Львова, Харькова это доля составляет 10%, для других населенных пунктов - 5%.

Речь идет о доле недвижимости, которую застройщики не смогут реализовать вплоть до введения объекта в эксплуатацию - на нее будет наложено ограничение по аналогии с залоговым имуществом. Такие квадратные метры должны стать своего рода гарантией, что застройщик не заморозит стройку, а введет дом в эксплуатацию. Иначе он не только не получит "замороженную долю", но и рискует лишиться вообще всего объекта, — говорит Артюхов.

"Принято взвешенное и тщательно просчитанное решение. Которое, во-первых, сохраняет существующие стимулы работы строительной отрасли, что очень важно с учетом потребностей по восстановлению страны. Во-вторых, будет мотивировать застройщика завершать объекты строительства, чтобы снять с них обременение и получить прибыль. В-третьих, предоставляет достаточные гарантии для завершения строительства третьим лицам", — прокомментировал первый заместитель министра экономики Денис Кудин.

Также он добавил, что это решение важно с учетом запуска программы ипотечного кредитования е-Оселя на рынке первичной недвижимости.

"Ведь для определения банком рискованности операции по выдаче ипотеки объект незавершенного строительства должен быть внесен в государственный реестр по определению отсутствия ограничений по гарантийной доле", - сказал Кудин.

Отметим, что новое решение Кабмина - это регуляторный акт к закону "О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем". Он вступил в силу в октябре этого года, но фактически так и не заработал, так как не было необходимых подзаконных актов. Правительство этот пробел восполнило, то есть теперь есть возможность запустить нововведения.

В законе прописано, что имущественные права на гарантийную часть недвижимости обременяются до введения объекта в эксплуатацию. Если застройщик по каким-либо причинам не сможет выполнить свои обязательства и достроить дом, объект может перейти другому девелоперу, который будет его достраивать за залоговую долю.

Гарантийная часть недвижимости должна быть свободна от имущественных прав третьих лиц, то есть продавать ее нельзя. Все ограничения снимаются только после ввода объекта в эксплуатацию.

Определения самой гарантированной доли в законе нет. Ее прописал Кабмин в своем постановлении.

Это совпало c разворачиванием программы льготного кредитования е-Оселя, которая стартовала с октября. Она предусматривает выдачу льготных кредитов под 3% для учителей, медиков, военных. Но, как ожидается, круг получателей льготной ипотеки будет расширяться. В частности, за счет переселенцев, потерявших жилье вследствие военных действий.

"Без схемы с гарантийной долей недвижимости государство, по сути, не могло полноценно начать работу по кредитованию на первичке. Ведь есть риски, что в какой-то момент объект будет заморожен и бюджетные деньги просто уйдут в никуда. С введением этой нормы государство получает гарантию - залоговую долю в 5-10%, которую оно может взыскать с нерадивого застройщика", — пояснил Артюхов.

Отметим, что данное решение принято на фоне тотальной остановки строительства жилья, которое идет с начала войны.

Сколько сейчас замороженных строек, точно неизвестно. По экспертным данным, их по стране 40-60%. Некоторые называют еще более крупную цифру.

По данным Ирины Луханиной, средний срок задержки сдачи объектов до полутора лет.

По данным ЛУН, за 10 месяцев 2022 года начато строительство 512 новых проектов и очередей в уже существующих ЖК, что более чем вдвое ниже, чем за аналогичный период прошлого года (тогда было 1130). В Киеве количество новых очередей строительства сократилось почти вчетверо (до 55), в Одесской области со 131 до 52, в Харьковской - 18 против прошлогодних 87, в Днепропетровской - 12 против 53 и т.д.

Что решает "строительная десятина"

Что значат новые правила для рынка недвижимости  рядовых покупателей квартир в новостройках?

По словам Романа Рябова, застройщики получат "кнут и пряник" - сначала у них заберут часть недвижимости под залог, вернуть который можно будет только после окончания работ и ввода дома в эксплуатацию. То есть для строительных компаний это будет своего рода стимулом не тянуть с достройкой объектов.

Что выгодно потенциальным покупателям, ведь заморозить свои деньги в недострое никто не хочет.

"Возможностей для мошенничества станет намного меньше: застройщик банально не сможет начать продажи без наличия всех разрешительных документов, исключена возможность двойных-тройных продаж одних и тех же неделимых объектов (квартир, площадей коммерческого назначения), все проданные квартиры будут зафиксированы в соответствующим реестре Минюста и пр.", — отметил сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.

Но это в идеале.

"Сейчас война, и большинство застройщиков нарушили свои обязательства перед инвесторами. Стройки замораживаются в том числе по объективным причинам. И если у застройщика нет возможности достроить, но залоговые 10% квартир ничего для него не решат, он все равно остановит работы", — говорит Артюхов.

При этом вовсе не факт, что денег от 10% залоговых квартир хватит на достройку объекта другим застройщиком, - говорит глава адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец. "Если объект выходит на финишную прямую, средств, может, и достаточно. Но не в случае заморозки строительства на начальных этапах. Так что решение Кабмина - очень условная гарантия для потенциальных покупателей", — считает Кравец. 

"Что касается гарантийных площадей, то по моему мнению, для украинского рынка более приемлемым был бы опыт европейских стран, когда финансирование объектов строительства осуществляется через банковские структуры (например, застройщик закончил подземную часть здания, а банк перечислил ему (условно) 25% от общей сметы, закончил следующий этап - банк перечислил еще определенный процент и т.д.). Это и гарантия покупателю, и контроль банка за ходом стройработ. И здесь фактически нет привязки к объемам продаж на разных стадиях строительства.  Именно поэтому, я считаю, что внедрение "гарантийной доли" стало одним из наиболее спорных вопросов при работе над документом. Напомню, что в 2020-2021 годах речь шла о гарантийных нормах в размере 10-15% от всего объема продаваемой площади.

Но, чтобы не "похоронить" этот законопроект, вопрос обязательной гарантийной доли отдали на откуп Кабмину. В случае банкротства застройщика, чтобы новый застройщик зашел на объект, количество проданных в таком объекте квартир должно быть меньше, чем объем выполненных работ (если продано больше, чем построено, то у нового застройщика не будет экономической целесообразности вхождения в проект). И законодательно это предусмотреть невозможно. Сейчас каждый недострой - отдельная история, требующая всестороннего аудита. Поэтому закон как унифицированное правило для всех случаев вряд ли станет эффективным по возмещению убытков покупателям. Следуя этой логике, гарантийная часть номинально должна быть больше 50%, тогда покупатели получат гарантию, что их дом будет достроен новым девелопером. Но в таком случае каждый застройщик будет "зажат" между желанием продавать и строить на вырученные от продажи средства и обязательствами по гарантийным площадям. На этот вопрос стоит посмотреть шире: все идет к тому, что рынок постепенно придет к тому, что основные продажи будут происходить уже на завершающих стадиях строительства или после введения объекта в эксплуатацию.

Другими словами, повторюсь, застройщику для полноценного строительства потребуется либо наличие достаточного объема собственных средств (средств партнеров, крупных инвесторов и т.д.), либо банковский кредит под минимальные проценты сроком до двух лет", - считает Семенцов.

Как будет разворачиваться ситуация в случае, если объект все же попадет в категорию проблемных? Залоговые 10% объекта попадут под взыскание. Их могут предложить, к примеру, другому застройщику, чтобы тот закончил проект.

Но, к примеру, если речь будет идти о домах, где будут кредитные квартиры по льготной программе от государства, под взыскание может пойти и весь объект, особенно если он на момент банкротства застройщика останется на начальной стадии, - отметил Артюхов.

"Государство сделает все, чтобы вернуть уже уплаченные деньги за ипотечную квартиру. Поэтому могут действительно и весь объект "отжать". И хорошо, если речь будет идти только о действительно проблемных стройках, а не включатся еще и коррупционные схемы. Когда сначала застройщику будут ставить палки в колеса, чтобы он не ввел вовремя дом в эксплуатацию, а потом за это лишать прав на объект. В таком случае государство попросту превратится в узаконенного рейдера", — говорит наш источник на строительном рынке.

Впрочем, понятно, что пока это больше "страшилки", чем реальные риски. Понятно, что заполучить весь объект вместо залоговых 10% не так просто, это как минимум затяжные судебные процессы. Тем не менее "зацепки" есть.

"С вводом в эксплуатацию всегда было сложно. Даже в мирное время с момента, когда дом фактически готов и до момента, когда на него выдадут сертификат, проходили месяцы, а иногда и год. После этого начинается процесс присвоения адреса, переключения на бытовых пользователей электроэнергии, воды, канализации, изготовление техпаспортов и регистрация прав собственности. Многие дома, получившие сертификаты летом позапрошлого года, на ноябрь 2022 года еще оставались без адресом. При этом на 70-80% они уже заселены. В итоге люди платят по коммерческим тарифам за коммуникации. Электроэнергия, к примеру, там по 5,6 гривны за киловатт. Причины проволочек банальны - комиссии, принимающие дом в эксплуатацию, практически всегда находят массу недостатков, которые нужно исправить. А если с продажами у застройщика, мягко говоря, не очень хорошо, то и денег на исправление "недостатков" может не оказаться", — говорит Луханина.

"Нововведение усилит передел строительного рынка, который уже начался. Крупные компании, которые располагают ресурсом для строительства, останутся в бизнесе, мелкие попросту умрут. Фактически рынок поделит десяток крупных застройщиков", — считает Артюхов.

Плюс 10-15% к ценнику

По мнению Артюхова, нововведения отразятся на ценах.

"Цены на новостройки уже растут, правда, пока преимущественно по прайсу. Под реального покупателя компании дают скидки до 25%, так как продаж очень мало. Большие корпорации с десятками проектов продают по 2-4 квартиры в месяц, и то, если повезет. Но все понимают, что есть огромный отложенный спрос. Предложение ограничено из-за большого количества замороженных строек, то есть есть все предпосылки для формирования дефицита. Рассчитывают, что это фактор выстрелит после войны, но стимулом может стать и льготная ипотека, если она получит массовость", — говорит Артюхов.

По словам киевского риэлтора Ирины Луханиной, ипотечный спрос на рынке уже чувствуется.

"Пошло небольшое оживление в сегменте самых доступных квартир до 35 тысяч долларов. Смотрят в основном семьи военнослужащих, а также переселенцы", — отметила эксперт.

"Киевгорстрой" уже объявил, что размораживает 10 строительных площадок, но поднимет ценник на 15%. И понятно, что в случае с кредитными покупками никаких скидок "под конкретного покупателя" не будет.

В целом по Киеву и области возобновлено строительство порядка 170 объектов (больше всего - в Печерском, Голосеевском, Днепровском районах), хотя темпы работ остаются достаточно медленными.

Как прогнозируют эксперты, цены на новостройки и дальше будут расти, даже несмотря на мизерные продажи. В 2023 году квартиры в новых домах могут подорожать еще как минимум на 10-15%.

"Что такое 10% замороженных квартир? Это недополученные застройщиком деньги, которые нужно где-то искать. В идеале - у покупателей остальных 90% жилья", - говорит источник на строительном рынке.

"Естественно, чем больше гарантий для покупателей, тем дороже объект недвижимости. Как мы знаем, разница в цене на начальных и завершающих этапах строительства в среднем составляет 35%. Но развитие доступного кредитования, как застройщиков, так и покупателей, будет "сглаживать" удорожание объекта недвижимости", - добавил Семенцов.

"Страшилка" для покупателей

Но есть еще один нюанс покупки жилья по новым правилам.

В теории застройщикам никто не запрещает продавать жилье на этапе возведения дома — все квадратные метры, кроме залоговых 5-10%.

Покупка таких квартир для людей всегда была рискованной, но все решал низкий ценник (как правило, на этапе котлована жилье продается по минимальной цене, а потом, по мере готовности объекта, дорожает. Разница в цене может достигать 35-50% и даже больше, что позволяло хорошо зарабатывать инвесторам).

Теперь эта схема заиграла новыми красками.

С одной стороны, новый закон вводит понятие "специального имущественного права" на недвижимость в строящемся доме. Это почти как право собственности, но только в недострое. Что все равно намного лучше тех схем, по которым квартиры на первичке продавались ранее.

С другой, непонятно, что будет с проданными квартирами, если, к примеру, реализуются прогнозы о схемах с передачей новому девелоперу больше 10% залоговых квартир.

"Не выйдет ли так, что при передаче проекта новому собственнику вместо обанкротившегося по имущественным правам на уже проданные квартиры возникнут вопросы. Это как с национализацией "Мотор Сичи", когда под раздачу попали все, в том числе миноритарные владельцы акций - их бумаги изъяли "за компанию" с пакетом Богуслаева. Понятно, есть надежда, что со всем разберутся и частным собственникам в итоге их имущество вернут. Но сколько на это уйдет времени - непонятно. То же самое может быть и с квартирами", — говорит нам источник на киевском строительном рынке.

То есть, появляется еще одна "страшилка" для покупателей жилья в новостройках.

В самом постановлении не прописано, что будет с гарантийной долей в случае банкротства застройщика. Документ очень короткий, в нем просто указаны цифры по гарантийным долям. По логике, по этому залогу будет применяться стандартная процедура. Если банк профинансирует определенное количество жилья по льготным кредитам от государства, в случае остановки строительства он попытается вернуть вложенные средства, и, если стоимость залога будет ниже, может подать обращение на другое имущество должника, то есть большую долю новостройки или всю (если стройка заморожена, к примеру, на начальном этапе).

Кравец говорит, что более вероятна другая ситуация. "Государство, как показывает практика прежних строительных пирамид, тех же новостроек Войцеховского или "Аркады", ничего особо не достраивает, и даже не особо пытается. Так что участники ипотечных программ могут получить мыльный пузырь вместо квартиры, при этом платить в банк все равно придется, хоть и по сниженной ставке", — подытожил он.