Что происходит на рынке недвижимости Киева

Киевские застройщики начали "менять" квартиры.

Мы уже писали, что еще с весны в столице возобновилось жилищное строительство. Но далеко не на всех объектах. Часть недостроев застройщики замораживают до окончания войны.

Что, понятно, вызывает нарекания людей, которые вложились в эти дома. Сейчас застройщики пытаются "утихомирить" инвесторов, предлагая им либо деньги, либо квартиры в тех домах, что будут достроены.

"Достраивают сейчас то, что более-менее готово. Застройщики декларируют возобновление работ на многих проектах, но во многих случаях создается лишь видимость активности на стройплощадках. В домах, которые уже на финальной стадии, предлагают жилье тем, кто вложился в замороженные проекты, часто с доплатой. Тем, кто хочет "вынуть деньги", возвращают, но с дисконтом. Получается, если вы купили квартиру до войны, скажем, за 1200 долларов за квадрат, у вас ее могут выкупить за тысячу. По "обмену" жилья в замороженных стройках на то, что достраивается, может быть наценка 200 долларов за квадрат и больше. Застройщик аргументирует это тем, что готовое жилье стоит дороже "котлована", — говорит нам эксперт по недвижимости Михаил Артюхов.

То есть даже без привлечения новых покупателей застройщики могут "крутить деньгами", и многие рассчитывают именно на прежних инвесторов, а не на новые продажи. Что отчасти поясняет, почему на спаде спроса многие компании решились повысить цены на новостройки.

Разбирались, что сейчас происходит на рынке недвижимости.

Выкуп или обмен. Что предлагают тем, чьи деньги застряли в недостроях

Многие столичные застройщики еще весной "разморозили" часть объектов. На данный момент строительные работы разной активности идут почти на 200 новостройках.

Но еще как минимум столько же - заморожено, и когда работы будут возобновляться - вопрос открытый.

"Новых объектов сейчас вообще никто не начинает. По достройке выбирают те, которые наиболее ликвидные и которые можно быстро закончить", — говорит эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Как решают вопрос с теми, чьи квартиры оказались "в заморозке"?

"Застройщикам нужно успокоить инвесторов. Людям сейчас предлагают два варианта: либо возврат денег, либо обмен на другой объект, уже достроенный или тот, что достраивается. При этом средства возвращают, как правило, с дисконтом, ссылаясь на то, что война и неопределенность. Скажем, если вы покупали по 1200 долларов за квадрат, могут предложить тысячу. Могут предложить выбрать что-то взамен в другом объекте. Но тут, вполне возможно, придется доплатить. Аргумент тот, что степень готовности дома выше, чем того, за который изначально платили. Понятно, что могут быть доплаты, если выше класс объекта. Может быть такая модель: человек купил до войны за 1200, застройщик у него обратно выкупает по 1000, а другому инвестору эту же квартиру предлагает уже за 1500 на "обмен", — рассказывает Артюхов.

При этом, как говорит Артюхов, в эту модель вписывается повышение цен на новостройки, которое на фоне мизерных продаж, на первый взгляд, выглядит странно. К вопросу, как и почему дорожают новостройки, мы вернемся немного позже.

"Цены повышаются для уже существующих инвесторов. Чтобы показать им картинку, сколько теперь стоит их квартира или аргументировать большую доплату за обмен", — пояснил эксперт.

Киевский риэлтор Ирина Луханина добавила, что такая "конверсия", то есть обмен квартир в замороженных объектах на жилье в домах, что достраиваются, выгодны компаниям еще и тем, что позволяют заставить клиентов снова раскрыть кошельки.

"Скажем, если человек заплатил 40-50% от стоимости квартиры, а дом заморозили, он перестает вносить деньги. Но если ему предлагают обмен с перспективой быстрого новоселья, доплачивает", — отмечает Луханина. По ее словам, некоторым инвесторам предлагают жилье в объектах более низкого класса, но без доплат.

Отметим, что сами застройщики тему "обмена" квартир или их выкупа у тех инвесторов, что "передумали", комментируют крайне неохотно. Представитель одной из киевских компаний подтвердил нам, что такой процесс действительно идет.

"Некоторые пытаются вернуть деньги, так как их планы поменялись, в частности речь идет о людях, выехавших за границу. Это жилье может предлагаться по переуступке прав другим клиентам, в том числе тем, что приобрели жилье в объектах компании, работы на которых пока приостановлены", — говорит представитель компании-застройщика.

В другой компании говорят, что "обмены" практикуют немногие - не больше пяти - семи крупных застройщиков.

"Это те, кто до войны одномоментно строили три - пять ЖК, из которых половина была на начальной стадии. Теперь последние заморозили, а в тех, что достраивают, предлагают расселяться инвесторам", — пояснил представитель компании-застройщика.

"Продают скидки"

По данным ЛУН, на данный момент открыты продажи в 180 киевских новостройках. Для сравнения: еще в сентябре их было 168, а в июле 122.

Между тем сделки по первичке идут слабо, утверждают риэлторы.

"Люди боятся сейчас вкладываться в новостройки. Могут рассмотреть разве что "вторичную первичку" -  дома уже введенные в эксплуатацию", — отмечает Луханина.

Наш источник на строительном рынке говорит, что многие компании по максимуму сократили отделы продаж и перевели их в онлайн.

Тем не менее застройщики повышают цены. Стоимость квадратного метра растет не во всех домах, но в целом в гривнах наценка ощутимая - за пару месяцев новостройки прибавили в цене 30-35%. И, судя по всему, и дальше будут дорожать. По мнению  управляющего партнера INSPI Development Владимира Семенца, рост цен может превысить 40%.

С 1 октября ценник на квадратные метры поднял крупный столичный застройщик "Киевгорстрой". В компании это поясняют в первую очередь подорожанием стройматериалов, которые взлетели в цене на 50%. На сайте компании уже выставлена новая базовая стоимость (без учета коэффициентов, этажности и пр). Цифры разные, в зависимости от ЖК. По Киеву ценник стартует с 18,4 тысячи гривен (за такие деньги можно приобрести квартиру, к примеру, на Академика Глушкова) и может превышать 44 тысячи (ЖК Like House на Оболони). Как сообщили нам в "Киевгорстрое", цены выросли в среднем на 10%.

По данным ЛУН, средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках на сегодня составляет 48200 гривен, тогда как, к примеру, в июле было 39300 гривен. При этом в эконом классе ценник менялся так: в июле — 26700, в сентябре и начале октября  - 30 тысяч, по состоянию на 15 октября - 33200. В бизнес-классе в сентябре было подорожание с 65900 до 70000, на начало октября пошел небольшой спад (до 68300), а на 15 октября - снова рост (до 69800). По элитному жилью было резкое подорожание в июле (с 83400 до 108700) и сентябре (до 135300. В октябре ценник немного упал (до 132800).

Правда, как говорит Семенец, параллельно запустились "две цены" - то, что по прайсу, и то, за сколько реально готовы отдавать покупателю с деньгами.

Скидки во многих столичных ЖК сейчас могут достигать 20% и даже больше. В ЖК "Новопечерские Липки" декларируют фиксацию курса доллара по курсу НБУ до 31 октября, в ЖК Great  предлагают скидку 10% при 100%-й оплате, в ЖК "Причал 8" и City Hub доллар считают по 34 гривны плюс дают скидку 3% переселенцам, в ЖК Creator City - скидка 15%, в Svitlo Park - 25% на выбранные квартиры. Также много предложений по рассрочке, страхованию "военных рисков", покупателям обещают вернуть 100% суммы безо всяких штрафов, если они вдруг передумают.

Соблазнятся ли покупатели на обещанные скидки и бонусы - пока сказать сложно.

По словам Луханиной, рынок недвижимости понемногу оживает, но главным образом на вторичке.

Как говорит эксперт, сделок все еще очень мало - не больше 10% от довоенного уровня. Причем идут они лишь в случае больших дисконтов, и в основном на вторичке или "вторичной первичке", то есть в новых домах, уже введенных в эксплуатацию.

"95% продаж приходится на жилье до 100 тысяч долларов. Из них половина — сделки до 50 тысяч. Люди активно смотрят, но покупают только с торгом - минимум 20% от заявленной цены. Далеко не все собственники соглашаются на дисконт, многие держат цены. Продают в основном те, кому срочно нужны деньги, кто уехал за границу. И там можно получить действительно хорошую цену — вплоть до 40% дисконта. Если бы владельцы более активно двигались в цене, сделок было бы больше. Но пока собственники выжидают", - говорит Луханина.

"Аренда будет дешеветь"

Эксперты говорят, самый "живой" сегмент рынка недвижимости на сегодня — это аренда.

Тут наметилась интересная тенденция. Мы уже писали, что по мере активизации аренды после того, как в Киеве увеличилось число переселенцев, самые дешевые квартиры по 4-5 тысяч начали заканчиваться. Появились посредники, которые стали убеждать клиентов, что "все подорожало", а хозяев, что "пора выселять постояльцев, мы сдадим ваше жилье дороже".

В итоге в сентябре, по словам Луханиной, квартиры подорожали на 1-2 тысячи.

"Те, что ранее сдавались по 7 тысяч, стали выставлять уже по 8 тысяч", - говорит она.

К примеру, единичка со старым ремонтом на ДВРЗ в 31 квадрат выставлена за 6500, хотя еще летом больше 5000 за нее никто бы не дал.

Похожая квартира на метро "Черниговская" предлагается за 6 тысяч, на Оболони - за 6500, на метро "Берестейская" - за 7 тысяч.

"Квартиры, которые летом сдавались по 5 тысяч, с осени пытаются сдать уже по 7, а то и по 9 тысяч. И некоторые арендаторы такое жилье сняли. Но теперь на рынке начинается откат, и в ближайшее время цены упадут на те же 1-2 тысячи. Как бы ни старались посредники создать искусственный ажиотаж, на самом деле предложение сдающегося жилья превышает спрос, платежеспособный спрос невысокий", — добавил Михаил Артюхов.

Впрочем, квартиры по 4-5 тысяч в Киеве все же остались. На OLX за 4000 гривен — предлагается в Дарницком районе, на улице Чубинского. Квартира с еще советским ремонтом, площадь 37 квадратов, есть холодильник и телевизор. За 4800 гривен предлагается единичка в хрущевке на Алишера Навои.

Это квартира со старым ремонтом, нет даже стиральной машины. Но недорогих вариантов действительно не так много, а уровень таких квартир оставляет желать лучшего.