Темный лес закона о ЖКХ: украинцев делают рабами монополистов. Разбираемся в подводных камнях жилищно-коммунальной реформы.
Самое важное. Самое полезное. Самое интересное...
Темный лес закона о ЖКХ: украинцев делают рабами монополистов. Разбираемся в подводных камнях жилищно-коммунальной реформы.
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги теперь будут договорными, а совладельцев квартир обяжут платить за внутридомовые сети и придомовую территорию. Верховная Рада 3 декабря 2020 г. приняла резонансный законопроект "О внесении изменений в некоторые законы Украины об урегулировании отдельных вопросов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг".
Закон, еще в бытность законопроектом, несколько раз перерабатывался и дорабатывался. Что из этого получилось, читаем в выводах главного юридического управления Верховной Рады: "Предлагаемые законопроектом изменения не отвечают конституционным принципам верховенства права и определению Украины правовым государством, а также приводят к юридической неопределенности". Это дает основания для толкований законодательных норм, усложняет их применение, а также создает основания для возникновения конфликтов между потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг, коррупционных рисков, до нарушения прав потребителей таких услуг.
О чем, собственно, речь? Новый закон, по сути, завершает жилищно-коммунальную реформу. Жители многоквартирных домов должны были до 1 мая 2020 года определиться, как им управлять своей собственностью. Если не решили, местное самоуправление назначает им управителя, выбранного на конкурсе. Вроде бы простая реформа, но из-за коронавируса дата окончания периода самоопределения для жителей домов отодвинута на 5 месяцев после завершения карантина. Принятым 3 декабря законом вводится такой принцип: кто не определился – получат управителя, а поставщики услуг смогут заключать договора с потребителями по процедуре публичного договора. То есть опубликовал на сайте – и договор заключен, если нет к тому возражений.
При этом совладельцы в любой момент смогут изменить вид договора, который они заключили, если соберутся и примут такое решение.
Кстати, управитель от местного самоуправления появится только в том случае, если совладельцы на общем собрании под протокол попросят назначить им такового.
Одномоментный переход по процедуре публичных договоров предусмотрен для поставщиков таких услуг:
- тепловая энергия;
- горячая вода;
- централизованное водоснабжение;
- централизованный водоотвод;
- обращение с бытовыми отходами.
В соответствии с принятым законом, поставщики (исполнители) жилищно-коммунальных услуг, которые заключат публичные договора с потребителями, обязаны их информировать "в части требований к услуге и другой необходимой информации по каждому дому отдельно". То есть вы должны получать сведения, скажем, о горячей воде (какая температура, какие технические возможности) по вашему дому, а не в общем.
Если с этим все понятно, то далее начинается темный лес. Закон регулирует полномочия – какая структура, какие тарифы устанавливает. Например, Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг (НКРЭКУ) занимается тарифами на тепловую энергию.
Все остальные тарифы устанавливаются органами местного самоуправления.
А еще местное самоуправление будет принимать методологию расчета предельных уровней стоимости обслуживания внутридомовых систем газоснабжения и устанавливать сами эти предельные уровни.
Закон предполагает отход от принципа формирования тарифов на снабжение горячей водой с учетом наличия индивидуального теплового пункта (ИТП). В противовес тарифы на транспортировку и поставку тепловой энергии предполагаются дифференцировать как раз в зависимости от наличия или отсутствия в доме ИТП. В переводе на общепонятный язык: кубометр горячей воды будет единым по ценам, а стоимость энергии на его подогрев – разной.
Неприятный пассаж для неплательщиков: они могут в течение одного месяца с даты опубликования публичного договора отказаться от него (заявив об этом), но "отказ потребителя от заключения договора с исполнителем коммунальной услуги не освобождает его от обязанности оплаты фактически потребленной коммунальной услуги".
А исполнители услуг получили пассаж приятный: по индивидуальному договору они поставляют услугу только до границ дома (на границе внутридомовых систем) или квартиры (инженерно-технических систем помещения потребителя). Более того, отдельный "пряник" достался газовщикам – за обслуживание внутридомовых газовых сетей будут платить все те же совладельцы.
Один из серьезнейших блоков закона – стоимость обслуживания внутридомовых сетей. За это придется платить, причем регулярно. Можно ожидать, что в платежках прибавится строчек.
Закон уточняет одну из самых спорных тем – услугу "Содержание домов и придомовых территорий". Но есть нюанс: о придомовой территории совладельцы и поставщик услуги могут говорить только в том случае, если, по данным Госземкадастра, земля вокруг дома находится в собственности или пользовании совладельцев. А если нет?
Кабмину дано полгода для подготовки проектов нормативных актов об обретении совладельцами многоквартирного дома прав на земельный участок вокруг него. В главном юруправлении Верховной Рады сомневаются, успеет ли Кабмин внести проекты, и отмечают – возможность стать собственниками земли ставится в зависимость от расторопности правительства.
В принципе, в правительстве должны успеть – норма о земельных участках вводится в действие с 1 января 2023 года.
Кстати, если земля не будет оформлена, услуга уборки придомовой территории предоставляется только по согласию совладельцев. А капремонт многоэтажки осуществляется за счет самих совладельцев или из других источников, не запрещенных законодательством.
Одна из главных претензий – возможность представителям поставщиков жилищно-коммунальных услуг, в частности, газовщикам, проникать в помещения дома без согласия владельцев – для осуществления технического обслуживания внутридомовых систем газоснабжения.
При этом собственник обязан предоставить доступ к своему жилью, хотя в законе сказано об этом обтекаемо: "С учетом особенностей, установленных этим законом”.
Вот что по этому поводу написано в выводах главного юридического управления Верховной Рады: "Сам порядок такого доступа и последствия его предоставления предлагается установить законодательством. Следует учесть, что статьей 30 Конституции Украины каждому гарантируется неприкосновенность жилья".
В комментарии Vesti.ua глава Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины Андрей Никончук приветствовал принятие закона. "Меня радует, что устанавливается так называемый нулевой вариант, который не зависит от активности или пассивности собственников, в основной своей массе пассивных, и который, по крайней мере, отвечает на вопрос, как же лицензиатам установить какие-то новые отношения (в рамках реформы ЖКХ)", – сказал он.
Эксперт отмечает как позитив, что договорной процесс не привязывается к датам и к карантинам. "Когда созреет лицензиат – то друг перед дружкой будут выставлять публичные договора (на сайтах), чтобы сбагрить "внутрянки" (внутридомовые сети)", – отметил он.
На практике, предположил эксперт, это будет выглядеть так: допустим, в Киеве КП "Киевтеплоэнерго" назовет услугу "поставка тепловой энергии", разместит публичный индивидуальный договор, и скажет – вот вам сверху посчитанная нами абонплата (стоимости тепловой энергии), и не более, чем предельные уровни, установленные Кабмином.
Андрей Никончук отмечает как позитив закона уточнение терминологии внутридомовых инженерных сетей. "Наконец-то указали, где граница полномочий между внешними инженерными и внутридомовыми инженерными сетями по газоснабжению. Все бодались вокруг этого вопроса. В законе сказано, граница – от запорного устройства до ввода в дом, до запорного устройства подключения газового оборудования. То есть, от большого крана на входе в дом до маленького краника у вас в квартире", – подчеркнул эксперт.
Итак, за обслуживание и ремонт внутридомовых сетей придется платить, зато и безопасность гарантируется. По словам эксперта, с одной стороны, в законе указано, что заключать договор на обслуживание газовых внутридомовых сетей можно с газораспределительной компанией. И она вам не сможет отказать! С другой, вы можете найти и другую структуру, которая имеет право обслуживать и ремонтировать сети. И в том, и в другом случае, ответственность за качество выбора – на вас самих.
Однако и здесь есть нюанс. Андрей Никончук обратил внимание, что закон не отвечает на вопрос: что случится, если совладельцы или управитель не заключат договора на внутридомовые газовые сети. Следовательно, в законе остались бреши.
И в отсутствие договора не исключен вариант, что дому не дадут газа. Хотя эксперт оговаривает, что точной формулировки в законе нет, но такая вероятность может существовать, и эту позицию должен урегулировать публичный договор.
Как отметил эксперт, хорошая, по его мнению, новация – расширение компонентов услуги "управление домов". Раньше она состояла из:
- содержания общего имущества;
- приобретения электроэнергии;
- текущего ремонта.
Принятый закон добавил "другие работы и услуги, согласованные сторонами договора". То есть все, что угодно. "Мне это нравится. Это открывает возможность к более широкой коммуникации между собственником и управителем", – подчеркнул Андрей Никончук.
Проблемным ему видится вопрос, на который закон не дал ответа, – право местного самоуправления проводить конкурс на управителя дома, жильцы которого не определились. "А это важно, потому что ЖЭКи предоставляют какие-то услуги. А у органов местного самоуправления "вилочка": одним нормативным актом вроде бы право такое дано, другим – нет", – обратил внимание эксперт.
Конкурсы управителей – это хорошо, если бы действительно был выбор, отмечает в комментарии Vesti.ua глава Жилищного союза Украины Александр Скубченко. "Договора присоединения (публичные) для поставщиков услуг – да, это облегчит многим жизнь. В остальном, закон не столько решает, сколько порождает проблемы", – говорит он.
Например, органам местного самоуправления дается 5 месяцев для проведения конкурса. В Киеве почти 12 тысяч домов (многоквартирных). Решение о выборе модели (управления домом) приняли менее сотни из них. Остальным по конкурсу выберут управителя, которого и назначат.
А если органы местного самоуправления не проведут конкурсы на управителей – что дальше? Ответа закон не дает. Как и для случая, если его процедура или результаты будут обжалованы.
А дальше начнется предсказуемое. "Рынок коммунальных услуг – это рынок монополий, – подчеркнул Александр Скубченко. – Возьмем столицу. Услуга поставки тепловой энергии. Если правый берег, победит "Киевтеплоэнерго", если левый – "Евро-реконструкция". Других участников нет. Хоть как ты конкурс проводи, не получится найти других".
Наиболее волнующий вопрос – придется ли платить больше? Андрей Никончук утверждает, что нет: "Этот закон не приведет к тому, что придется платить больше. Этот закон приведет к тому, что придется платить больше за свою безопасность, за газ".
С ним не согласен Александр Скубченко: "Плата за саму услугу, абонплата, плата за техническое обслуживание внутридомовых сетей, плата за счетчики. То есть плата абсолютно за все! Люди запутаются, кому и за что они платят. А все мы прекрасно понимаем, что любая плата администрируется. Чем больше этих плат, тем дороже администрирование. И за каждую плату банки берут свою комиссию. Просто удорожание услуг на ровном месте. Если мы возьмем какой-то райцентр, то там банки берут по 3-5 гривен за каждую услугу. А если услуг 20? Только на комиссии люди будут тратить до 100 грн. С 1 мая 2021 года, если ЖКХ не навернется с переходом на новые правила, вся страна запутается в количестве платежей за услуги ЖКХ. Люди просто не будут понимать, кому, сколько и за что они платят. Зато все люди будут знать: виноваты во всем они сами. И стоить это им будет гораздо дороже, чем до 1 мая 2021".
Александр Скубченко усматривает в новом законе одну логику – сделать потребителя рабом глав ОСМД (ОСББ по-украински) и монополистов. "Там нет принципа "потребитель всегда прав", а есть – "монополист всегда прав". А потребитель – никто и ничто. Если ты хочешь жаловаться, иди к тому, кто предоставляет эту услугу", – говорит он.
Эксперт отметил, что закон готовили монополии и главы ОСМД, финансируемые Фондом Сороса, они, по его словам, делают все под себя. И указал на еще одну проблему. В переходных положениях есть позиция о коммунальной инспекции. Проект о ней должен в течение 6 месяцев подготовить Кабмин. А как же быть с уже внесенным (в ноябре 2020 года) депутатами законопроектом о жилищно-коммунальной инспекции?
Есть правило: путаница на руку нечестным людям. И тот факт, что Верховная Рада пытается внести ясность в клубок проблем ЖКХ, не может не внушать оптимизм. Однако этот свет может породить еще больше теней.
Например, хорошо, что появятся ответственные за внутридомовые сети. А если нет? Более-менее четко вопрос урегулирован только с газоснабжением. Остальные поставщики услуг в публичных договорах не пропишут такой обязанности по своим сетям – и вуаля, ищи контору, которая будет за сетями приглядывать.
Система, в идеале, логичная, если бы не одно "но". При отсутствии реального рынка все происходящее – имитация такового. Что приведет к закономерному результату: дома, как отметил один из экспертов, превратятся в некомфортные "курятники". Идеал возможен только в том случае, если жители сами займутся своим имуществом. Такие "занятия", кто сталкивался, требуют немало знаний, времени, сил и нервов. Вряд ли кто согласится на такие жертвы. Хорошо, если местное самоуправление назначит честного и компетентного управителя в дом или люди сами его выберут. А если придет мошенник?
Из кризиса ЖКХ всего один реальный выход – взяться за ум всем участникам так называемого "рынка". И придумать наконец-то систему, которая бы устраивала всех.
© 2009 Технополис завтра
Перепечатка материалов приветствуется, при этом гиперссылка на статью или на главную страницу сайта "Технополис завтра" обязательна. Если же Ваши правила строже этих, пожалуйста, пользуйтесь при перепечатке Вашими же правилами.
