Покупаем квартиру по дешевке

Начиная с лета 2008-го бэушное жилье в Киеве подешевело более чем на треть, нередко и наполовину. Те, кто сумел накопить доллары для его покупки (ведь, в отличие от аренды квартир и инвестирования в «первичку», оно номинируется не в гривнях, а в СКВ), в основном им уже обзавелись. Остальные бездомные кусают локти: в валюте ипотечные займы взять практически невозможно, да и в гривнях всего 11 банков сегодня кредитуют. При этом условия зашкаливают за здравый смысл: надо внести 40—50% авансового взноса и платить 22—35% годовых за оставшуюся сумму. Безумно дорого, в итоге стоимость квартиры для заемщика вырастет в 2—3 раза, при условии кредитования на 10—15 лет.

Итак, «богатеньких Буратино», способных купить недвижимость за свои кровные, становится все меньше. Неудивительно, что спрос на жилье катится под гору. А число выставленных на продажу «хат» растет, как мы выяснили, изучив спецпорталы, сайты агентств недвижимости и прошерстив объявления в газетах. Нередко квартиры болтаются на рынке 2—3 месяца. Если и берут, то в основом самые дешевые, 1—2-комнатные на окраинах. Причем еще и торг уместен: за «единички», выставленные по $45—50 тысяч, с ходу скидывают $1—2 тыс., а за наиболее востребованные «двушки» по $60—65 тысяч — $2—3 тыс.

Мы выяснили, как правильно выбрать квартиру и как даже недорогую цену немного сбить. В этом нам помогли эксперты — директора агентств недвижимости «Нес Риелти» Сергей Нестреляй, «Альянс-Брок» Андрей Сокур и «Золотой ключ» Сергей Степанюк. Они советуют предварительно отобрать с десяток доступных вариантов, бегло их посмотреть и остановиться на 2—3 квартирах. И, выискивая в них изъяны, добиваться снижения заявленной хозяевами цены.

СТАНЬТЕ РАЗВЕДЧИКОМ

Итак, вы выбрали 2—3 варианта квартир, представляющих интерес в качестве потенциального места жительства. Готовьтесь освоить амплуа разведчика, дабы убедиться, что новоселье не станет для вас карой Господней. На каждое из таких исследований надо потратить не один день. Начинать, само собой, надо с оценки комфортности данного жилмассива. Здесь есть масса нюансов, и ваша акцентуация на них зависит и от объективных факторов, и от личной житейской ситуации.

Хозяин или брокер, представляющий его интересы, говорит, что вблизи дома — отличная транспортная развязка. Но если оживленная автотрасса проходит ближе чем в 50 м от дома, вы превратитесь в фильтр для выхлопных газов машин, загрязнение от которых составляет до 80% от общего экологического вреда в мегаполисах. Ах, вы сам автолюбитель? Тогда узнайте, имеются ли поблизости от дома стоянки, на которых можно парковаться, и есть ли там свободные места. Нет таковых — дождитесь возвращения жильцов дома (где-то после 21.00) и прикиньте, есть ли во дворе свободный пятачок, на котором сможете приткнуть своего железного коня.

Если пользуетесь общественным транспортом, советуем заявиться на ближайшую к дому остановку в час пик, то бишь часов в 8 утра, и убедиться, легко ли войти в маршрутку/автобус. В этом смысле удобнее, если дом находится вблизи конечной остановки, там вы не станете «лишней селедкой в бочке».

Однозначно негативный фактор — расположенные ближе 100 м от дома ЛЭП (высоковольтные линии электропередачи): низкочастотное электромагнитное излучение от них может спровоцировать сердечно-сосудистые заболевания и нервные расстройства. Вред высокочастотного излучения от антенн базовых станций сотовой связи научно не доказан — якобы оно быстро затухает и по здоровью не бьет. Сомневаетесь? Тогда проверьте, что на доме или на соседних этих вышек нет.

Ясно, что стоит убедиться, есть ли в окрестностях супермаркеты, аптеки, поликлиники и прочая инфраструктура. А если уже имеете маленького ребенка или планируете его «купить» — и в близости детсада. Не верьте глазам своим, сходите в детсад лично: многие из них из-за снижения рождаемости уже превратились в офисы фирм. Да и со школой — вопрос. Не факт, что в ближайшей к дому ваше чадо получит крепкие базовые знания для поступления в вуз. Посему сразу выясните рейтинг школы (гимназии, лицея) в районо — эти данные абсолютно открыты.

ОЦЕНИТЕ ДОМ И СНАРУЖИ, И ВНУТРИ

Если разведданные по жилмассиву вы получали преимущественно утром и вечером, то касательно конкретного дома их лучше брать днем. Задача непростая, но в итоге вы получите много полезной информации. Готовы? Поехали!

В столице много аварийных домов. Их легко определить на глаз: по стенам идут трещины, а если они уже заделаны, серые линии на белой бетонной или краснокирпичной стене их выкажут. Значит, дом начал разваливаться и покупать в нем жилье рискованно. Должно насторожить и внешнее утепление, установленное жильцами индивидуально: такие «заплатки», обычно на торцевых стенах, означают, что дом плохо отапливается. И если вам предлагают квартиру в торце, она наверняка будет холодной.

Если нацелились на «хату» на последнем этаже хрущевки, отдавайте предпочтение двускатной крыше, треугольной, перед односкатной, плоской, у которой вероятнее промерзание, протекание и залитие вашего жилья. Зато если в этом доме есть чердак или технический этаж, вы впоследствии сможете приватизировать метры над вашей квартирой, превратив ее в двухуровневую. Обязательно поинтересуйтесь в ЖЭКе, когда в последний раз делался капремонт дома или хотя бы обновлялась кровля. Чаще всего — еще в советские времена. Значит, надо лично проникнуть на чердак и выяснить, не течет ли крыша. Ключ от чердачного люка можно взять у дворника, домоуправа или жителей последнего этажа. Как взять? Честно скажите, что собираетесь купить здесь квартиру, — и вам его наверняка дадут.

С квартирой на первом этаже — тоже морока. Хорошо, если жильцы договорились между собой и заварили люки мусоропровода, согласившись выносить отбросы в пакетах. Но в итоге мусорные контейнеры обычно переполнены. Зимой, когда пищевые отходы в них не гниют, это терпимо. Летом же они будут источать такое зловоние, что приоткрыв форточку, вы почувствуете себя обитателем свалки. А если из подмокшего подвала отвратительное амбре идет, за дверью квартиры вы не скроетесь. Влага по стенам может подняться к вам и... увидите, как отклеиваются обои и плесень поселяется в ванной.

Важно оценить и степень «убитости» подъезда, лифта (в «чешках» и прочих «брежневках»), а особенно — дверей жильцов. Если они новые, бронированные, значит, контингент в доме достойный. И, напротив, если двери старые, с изрезанной обшивкой, стало быть, тут живут бедные люди вперемежку с хулиганами: нелестное соседство.

Собственно, а как вы проникнете в дом? Если в подъезде есть консьерж, но вы запросто в него зашли, сославшись на то, что посещаете гражданина N (фамилия продавца и номер квартиры вам уже известны), значит, дом практически неохраняем. Аналогично, если при наличии домофона входящие-выходящие жильцы вас впустят. Проверено, обе схемы часто срабатывают. Попав в дом, пообщайтесь с соседями продавца. Особенно ценны сведения от жильцов этажом ниже либо выше этой квартиры. Они вам выложат, бывали ли залития в подъезде, случаются ли скандалы на площадке, как надолго отключают горячую воду, да и прочие проблемы дома выдадут на-гора. 

ОЦЕНИТЕ САМО ЖИЛЬЕ

Наконец, вы попали в квартиру для просмотра. Здесь нужно забыть о смущении и буквально каждый уголок, каждую щелку осмотреть и ощупать.

Надо думать, вы уже заранее выяснили, какая разводка воды в доме — верхняя или нижняя. В последнем случае, если речь идет о жилище на верхнем этаже 9-этажки, давления для подачи горячей воды зачастую не хватает. Проверить это просто: откройте краны в кухне и в ванной — и сразу увидите, насколько мощный напор.

Важный момент — наличие счетчиков горячей и холодной воды. По коммунальным нормам, если таковых приборов в жилье нет, на каждого жильца квартиры положено в месяц по 5,5 кубометров холодной воды (тариф —2,87 грн./куб. м) и по 3,5 — горячей (стоит 10,05 грн./куб.м). И если, положим, вы покупаете квартиру для семьи из 3 человек, при отсутствии счетчика будете вынуждены платить за воду 153 грн. в месяц. А при наличии такового — на себе проверено — от силы 70—80 грн. Учитывая, что с мая планируется очередное повышение тарифов, разница в расходах за реально использованную и взятую «с потолка» воду будет увеличиваться.

Особое внимание уделите трубам, по которым к кухне и ванной подводится вода. Если они старые стальные, покрытые ржавчиной (а ее и свежей краской не скроешь, все равно поверхность труб будет неровной), то могут прорвать в любой момент и залить не только ваше жилье, но и соседей снизу. Заодно убедитесь в исправности запорной арматуры: краны на трубах должны легко закручиваться, иначе в случае прорыва вы не сможете перекрыть подачу воды и тем самым минимизировать нанесенный жилью ущерб.

Грибок в ванной и/или туалете вы легко и на глаз определите, и по запаху учуете. Такая беда особенно опасна, если в вашей семье есть аллергики.

Далее, даже если квартира не торцевая, она может промерзать. Накануне вашего визита хозяева могут прогреть ее мощным калорифером, но этот трюк легко дезавуировать. Проверьте, насколько горячи батареи в комнатах. А еще лучше — пройдитесь рукой буквально по всем стенам: вы почувствуете, где из углов дует (значит, там имеются трещины в стыках), да и промерзающие стены, которые хозяева обычно драпируют коврами, вы при этом обнаружите.

Если полы в коридоре, ванной и туалете покрыты кафелем, попрыгайте на них и притом «включите уши». Услышите потрескивание — стало быть, кафель положен на плохой раствор или самовыравнивающуюся смесь и спустя год-два начнет трескаться. А ежели под ногами — линолеум, его неровности также покажут, что стяжка сделана абы как. С паркетом того проще — скрипит или, тем паче, щерится щелями между плашками, стало быть, его замена вам светит в ближайшие 3—5 лет.

Конечно, если имеются металлопластиковые окна, это немалый плюс. Но проверьте, насколько герметично они закрываются, ведь если резиновые уплотнители износились, такую столярку придется вскоре ремонтировать и расходы составят не одну тысячу гривен.

Само собой, проверьте, остеклен ли балкон/лоджия. Притом если столярка там деревянная, а не металлопластиковая, ее хватит от силы лет на 10.

Естественно, медная электропроводка предпочтительнее алюминиевой. Как это выяснить? Попросите раскрутить любую розетку и увидите, какие провода к ней подведены.

Наконец, убедитесь, не было ли незаконной перепланировки квартиры. Для этого сравните ее план в техническом паспорте на жилье с тем, что лично лицезреете. Ведь если впоследствии вы захотите продать ныне покупаемую квартиру, придется самим заняться узакониванием нелегальной перепланировки.

ФАЛЬШИВЫЕ ДОКУМЕНТЫ

При нынешнем уровне полиграфии появилась масса мошенников, пытающихся продать квартиры по подложным документам. Зафиксированы случаи, когда мнимые хозяева предоставляли покупателям фальшивые свидетельства о праве собственности и справки-характеристики из БТИ.

Защититься здесь, в общем-то, несложно. Но придется это делать лично, ведь агентства недвижимости не понесут материальной ответственности, если аферист продаст вам не принадлежащую ему квартиру. Предварительно надо взять ксерокопию справки на жилье и проверить в БТИ, выдавалась ли она. Данные о праве собственности на жилье может пробить по общенациональной базе данных любой нотариус. Таким образом вы заранее сможете выяснить, действительно ли владелец квартиры является таковым, не наложен ли арест на ее продажу, не находится ли она в залоге.

Во время удостоверения сделки купли-продажи нотариус сможет опытным глазом определить подлинность свидетельства о праве собственности. И если у него возникли малейшие сомнения в его идентичности — лучше откажитесь от покупки, перенесите срок заключения сделки. Пускай хозяин докажет, что его документы настоящие.

КАКИЕ БУМАЖКИ НАДО ТРЕБОВАТЬ

Продавец должен выложить вам кучу документов, причем подлинников, ксерокопии не годятся.
Главный — подтверждение права собственности на жилье: договор купли-продажи, дарения или обмена, свидетельство о приватизации или наследовании.
Паспорта, идентификационные коды всех совладельцев, а если среди них есть несовершеннолетние — их свидетельства о рождении.
Разрешение органов опеки и попечительства, если в числе собственников есть недееспособные граждане или те, кому еще нет 18 лет.
Справку-характеристику на квартиру из БТИ.
Если она приобретена во время брака — нотариально подтвержденное согласие мужа/жены на ее продажу.
А если продается по доверенности — нотариально удостоверенные полномочия представителя владельцев.

ДЕНЬГИ ОТДАВАЙ!

Куда уж проще, казалось бы, отдать/получить деньги за квартиру. Однако и здесь есть тонкости, могущие перерасти в конфликт.

Часто оговоренная и пересчитанная сторонами сумма кладется в банковскую ячейку, имеющую два замка с разными ключами. Один ключ от нее получает продавец, второй — покупатель. После подписания договора купли-продажи последний должен отдать продавцу свой ключ, чтобы тот забрал наличку. Но тут порой покупатель начинает требовать дополнительных скидок, а в противном случае ключик зажимает. Либо продавец, забрав деньги, утверждает, что в ячейке их было меньше, чем договорились, и на этом основании отказывается выселяться и требует расторжения договора. Суды с ним могут длиться годами...

Чтобы избежать таких неувязок, лучше передавать деньги из рук в руки в присутствии минимум двух незаинтересованных свидетелей. Это могут быть нотариус с помощником либо сотрудники агентства недвижимости.

РЕМОНТИРОВАТЬ ИЛИ БРАТЬ ГОТОВОЕ

Убитенькую «двушку» площадью в 45 «квадратов» на жилмассиве сегодня можно купить и за $60 тыс. А более-менее приличная, с ремонтом, позволяющим сразу вселиться и жить, стоит минимум $65 тыс. «Сегодня» прикинула, стоит ли раскошеливаться на приобретение отремонтированного жилья либо же выгоднее взять «убитое».

Михаил Романцов