Аренда жилья – выход для тех, кто не может купить его сразу. Но, соглашаясь на съемное жилье, потенциальные арендаторы (наниматели) рискуют нарваться на недобросовестных или излишне придирчивых хозяев квартир, которые могут буквально отравить вам жизнь. Сегодня мы поговорим о наиболее распространенных заблуждениях и мифах среди арендаторов.
Это наиболее распространенная и главная ошибка человека, который снимает жилье у частников. Чтобы вам не говорили, каких бы доводов не приводили – заключайте договор аренды или найма в письменной форме с обязательными подписями со стороны арендодателя и арендатора! Тем более данное требование вытекает из ст. 674 ГК РФ.
Договор аренды или найма – это основание для вашего законного временного проживания в квартире арендодателя. Нет договора – нет основания для вашего проживания. Другими словами, без этой бумажки вы — никто в этой квартире. В любой спорной ситуации хозяин квартиры может запросто попросить вас из квартиры, и вы уже ничего не сможете противопоставить ему.
Так что как бы убедительно и сладко не звучали слова хозяина, что квартиру он предоставляет вам на долгое-предолгое время — лучше пусть это все будет зафиксировано на бумаге, а именно в договоре. Тем более что составить данный документ несложно. Необходимо, чтобы в договоре были указаны следующие сведения:
- ФИО, паспортные данные сторон договора;
- точное описание объекта, который сдается: адрес, общая площадь, количество комнат, этажность дома и этаж квартиры, документы, на основании которых квартира принадлежит собственнику и т. д;
- срок, на который сдается жилье;
- цена договора, то есть сумма, которую должен платить арендатор ежемесячно. Не лишним будет прописать в договоре кто обязан нести расходы по коммунальным платежам – вы или хозяин квартиры;
- права и обязанности сторон. Если хозяин квартиры предупредил вас о том что он будет являться для проверки жилого помещения – укажите сколько раз в месяц могут быть такие проверки, в какое время, могут ли осуществляться проверки в ваше отсутствие и т. д;
- перечень лиц, которые имеют право проживать совместно с арендатором;
- основания для расторжения договора и др.
Варианты договоров есть в интернете, а найти компьютер и принтер в наше время труда не составит. Составив и распечатав договор, скрепите его подписями со стороны собственника (собственников) жилья и со стороны нанимателей.
Данный договор не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, другими словами регистрировать договор в регистрационной службе не надо!
Для примера представим, что квартиранты только въехали в квартиру, которую договаривались снимать не менее 2-3 лет, а через несколько месяцев приходит хозяин и объявляет, что готовит квартиру к продаже и необходимо освободить жилье.
Вот тут вам и пригодится договор аренды, в котором должен быть указан срок, на который вы сняли жилое помещение. Если в договоре четко указано, что вы заключили его на определенный срок, то собственник не вправе выселить вас оттуда раньше этого срока.
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. То есть если вы заключили договор с одним собственником, а потом квартира будет продана, то новый собственник теперь будет являться новым наймодателем, он вписывается как преемник собственника в уже существующий договор. И он будет обязан дождаться окончания срока действия договора, и только потом может предъявить вам требование о выселении. Впрочем, исключение составляют случаи, когда наймодатель или арендодатель требуют вашего выселения в связи с досрочным расторжением договора — но на этот случай в договоре должны быть предусмотрены определенные санкции - выплата месячной арендной платы хозяином, к примеру.
Стоит разобраться кто может считаться на рынке аренды потребителем. В договоре найма (договор коммерческого найма) жилого помещения задействованы наймодатель и наниматель. В некоторых случаях наниматели в поисках съемного жилья прибегают к услугам риэлтерских агентств.
В соответствии с Законом потребитель – это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, из всех перечисленных лиц только нанимателя можно отнести к потребителю.
Потребитель вправе предъявить претензии, основанные на Законе о защите прав потребителей только к лицу, которое осуществляет предпринимательскую деятельность на постоянной основе, то есть к юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, которые в законе именуются как исполнители (изготовители, продавцы). К тому же исполнитель должен оказывать свои услуги на возмездной основе.
Наймодатель же, как правило, — частное лицо, которое хоть и извлекает доход от сдачи в аренду квартиры, но осуществляет такую деятельность не на постоянной основе, а периодически или эпизодически. Таким образом, наниматель не может предъявить к наймодателю требований, основанных на Законе о защите прав потребителей.
Но наниматель в роли потребителя может воспользоваться вышеназванным Законом в отношении агентства недвижимости, с которым у него заключен договор возмездного оказания услуг (эксклюзивный договор и т. д.). В данном случае агентство является специальным субъектом, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, а именно оказывает посреднические услуги.
Для арендодателей или наймодателей агентства предлагают свои услуги, как правило, на безвозмездной основе, то есть собственники квартир также не могут применить Закон о защите прав потребителей к агентствам недвижимости.
Это одна из самых распространенных ошибок. Аферы и случаи мошенничества в сфере аренды сегодня не такая уж большая редкость. Но, несмотря на все предостережения и советы, многие продолжают попадать в неприятные ситуации.
Одна из наиболее популярных схем обмана – это сдать в аренду чужую квартиру. То есть потенциальный наниматель, увидев на заборе или столбе объявление о сдаче жилья с привлекательной ценой, связывается с "хозяином" квартиры. Осмотрев будущую жилплощадь, наниматель соглашается снять квартиру, а "хозяин" в обмен на деньги передает ключи от квартиры. В назначенное время, приехав со своими пожитками, жертва обмана сталкивается в дверях с другими такими же нанимателями. Как правило, такие "хозяева" сами снимают квартиру на короткий срок, чтобы затем пересдать ее как можно большему количеству людей.
Так что, прежде чем отдать деньги за квартиру, потребуйте паспорт собственника квартиры, свидетельство о праве собственности на квартиру, а лучше всего свежую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кстати, заодно узнаете один собственник в квартире или их несколько. В последнем случае договор должен быть подписан всеми владельцами квартиры.
Всегда при передаче денег за квартиру требуйте с хозяина расписку в получении денежных сумм. Этот документ пишется в произвольной форме, но в обязательном порядке в ней должно быть указано, что собственник квартиры берет деньги в счет оплаты по договору найма (аренды), предметом которого является конкретная квартира, что хозяин получил деньги за определенный месяц (квартал, год), сумма денежных средств цифрами и прописью, дата составления и подпись собственника квартиры.
Опись или Акт приема–передачи квартиры необходим вам для того, чтобы в будущем избежать неосновательных упреков со стороны владельца квартиры. В Акте следует как можно более полно описать все имущество, которое находится в снимаемом жилье: бытовая техника, мебель, состояние сантехники, квартиры и т. д. Возможно сфотографировать все имущество в присутствии хозяина, причем обязательно выставить на фотоаппарате дату. Далее эти фотографии можно прикрепить к каждому экземпляру договора.
В общем, на рынке аренды, как нигде, важна профилактика, а не лечение.
© 2009 Технополис завтра
Перепечатка материалов приветствуется, при этом гиперссылка на статью или на главную страницу сайта "Технополис завтра" обязательна. Если же Ваши правила строже этих, пожалуйста, пользуйтесь при перепечатке Вашими же правилами.
