Десять правил удачного съема жилья

Путь арендатора квартиры в нашей стране отнюдь не усыпан розами. Складывается впечатление, что чуть ли не каждый человек, в течение нескольких лет снимавший квартиры у разных хозяев, может поделиться парой-тройкой поучительных историй. В очередной раз вспомнить об этом нас побудил звонок нашей читательницы, которая сейчас переживает очень неприятный и не совсем понятный конфликт с хозяйкой квартиры, в которой она живет. Проще говоря, хозяйка пытается выселить ее практически сразу после поселения. При этом Галина (так зовут нашу читательницу) теряет половину месячной стоимости аренды, доставшуюся брокеру, «помогшему» со съемом этой квартиры. Кроме того, не совсем ясно, вернет ли хозяйка целиком заплаченные вперед деньги.

Вот мы и решили на примере этой истории разобраться, какие опасности подстерегают отечественного арендатора, как можно их избежать и что делать в случае, если таки «попал». В этом нам помогали директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый, директор риелторской компании «Золотые Ворота» Алексей Холмецкий и адвокат Донецкой коллегии адвокатов Марина Говяда.

ИСТОРИЯ «ПОПАДАНИЯ»

Г — рассказ Галины
К — Комментарии экспертов

Г. «Поиски квартиры я начала в начале октября. Искала в интернете по разным сайтам. И на 20 октября у меня уже были назначены просмотры трех «гостинок». Когда я разговаривала по телефону с брокером по поводу квартиры, которую потом сняла, она сказала: «Квартира вам понравится, берите деньги, и мы сразу все тут же оформим».

К. Вот «сразу все оформлять», не побывав в агентстве, не заключив с ними договор о предоставлении услуг, — как раз и не следует. Неосторожно платить 50% месячной стоимости аренды неизвестно кому, без каких-либо гарантий. У нас хватает и недобросовестных агентств, и лихих брокеров, которые работают от имени несуществующих фирм. Если они «сдадут» квартиру, с которой потом возникнут проблемы, комиссионные вернуть не удастся. Серьезные агентства, во-первых, сами стараются не допускать конфликтных ситуаций, тщательно проверяя участников сделки. Во-вторых, если агентство отказывается отвечать за свои «проколы», можно попытаться взыскать компенсацию по суду. Говорят, что кому-то это даже удавалось. Кстати, Галина так и не смогла потом отыскать это агентство, похоже, его просто не существует в природе.

Г. И действительно, это оказался лучший вариант: везде за эти деньги (2800 грн.) предлагалось что-то совсем «убитое», а здесь поклеены обои и все чисто.

К. Традиционно жертв аферы заманивают заметно более выгодными предложениями, чем обычно. Поэтому, если что-то «слишком хорошо», надо усилить бдительность.

Г. Во время просмотра зашли еще несколько человек, которые тоже смотрели эту квартиру. И брокер мне повторяла: «Галя, они тоже готовы ее брать, но я буду отстаивать вас, вы мне больше нравитесь. Хозяйка мне доверяет, и я буду настаивать, чтобы хозяйка взяла вас, а не их».

К. «Классика жанра» — создание искусственного ажиотажа, «конкуренции покупателей». Это стимулирует жертву выбрать именно эту квартиру, «проскочив» этап обдумывания и анализа. Кроме того — демонстрация своей симпатии и готовности стараться ради вас. Это заставляет жертву чувствовать себя обязанной и снижает объективность восприятия ситуации.

Г. Все, на что меня хватило, — это посмотреть паспорт и проверить прописку. Я считала, что так я себя страхую от всех неприятностей.

К. Наиболее распространенная афера при аренде жилья — это когда мошенники сдают не свою квартиру, а например, снятую посуточно. Сделать же поддельный штамп о прописке, а то и поддельный паспорт — не проблема. Необходимо проверять правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор купли-продажи), причем, обязательно в оригинале (поскольку копии подделываются элементарно).

В договоре должны быть подписи всех владельцев жилья. Поскольку один из типичных поводов для выселения съемщика — это когда кто-то из совладельцев квартиры «неожиданно узнает», что ее сдали без его согласия. Лучше, когда все совладельцы приходят в агентство и там лично подписывают договор.

Г. У брокера был договор, в котором присутствовали все необходимые пункты. Сумма оплаты за первый месяц (2800 грн.), залоговая сумма (1400 грн.). Пункт, что хозяйка имеет право приходить ко мне раз в месяц по предварительной договоренности. Пункт, что если я хочу съехать, я обязана ее предупредить за месяц. Если же у нее поменяются обстоятельства, и квартира ей понадобится для личного проживания, она должна меня предупредить за 2 месяца до моего выезда. Уплатила «брокерские» (1400 грн.), мне выписали квитанцию, на которой стояла печать агентства.

К. Серьезные договора вот так на бегу подписывать нельзя, тем более, если их текст предоставляет заинтересованная сторона. Кроме того, обязательно при заключении договора аренды нужно описывать все, что есть в квартире, в каком оно состоянии. Вплоть до того, что если телевизор поцарапан — это надо отмечать. Поскольку порча имущества — один из очень распространенных поводов для «внепланового» выселения.

Г. Договор был подписан 20-го, а вступал в действие в субботу 23-го, поскольку именно тогда строители должны были закончить проводившийся ремонт балкона, и я могла въехать в квартиру. В пятницу хозяйка перезвонила, сказала, что с балконом не успевают, давайте-ка въезжайте в воскресенье. Приехали в воскресенье, вижу, что балкон недоделан. Когда я позвонила хозяйке, та объяснила, что строители ее подвели и что они все доделают позже. Мы договорились, что в субботу, когда я уйду на работу, они все доделают в присутствии хозяйки.

К. Здесь видно, что на момент подписания договора и оплаты услуг риелтора квартира, строго говоря, была не готова к въезду. То есть Галина не имела гарантий, кроме слов хозяйки, что на момент вступления договора в силу все будет исправлено. А в договоре не указано никаких реальных санкций за то, что хозяйка не передаст квартиру вовремя и в должном состоянии. Платить что-то в таких условиях заранее неосторожно. Но для того и создавалась обстановка «конкуренции покупателей» и «делались одолжения», чтобы на такие «мелочи» не хотелось обращать внимания.

Г. В конце рабочего дня в субботу перезвонила хозяйке с вопросом, все ли закончено, могу ли я уже ехать домой? На что услышала: «Не знаю. Мне надо было уйти, я оставила им ключи и ушла. Тебе что-то не нравится?». Естественно, мне это не понравилось. «Не нравится, так выселяйся!». Через полчаса мне позвонила брокер. И начала рассказывать, что, раз сложилась такая неприятная ситуация, мне лучше съехать по-хорошему, а то, мол, у нее (брокера) муж работает в прокуратуре. «Ладно, — отвечаю, — если вернете «брокерские», а она вернет мне оплату квартиры, я уеду». «Галя, — отвечает брокер, — по всем правилам, «брокерские» не возвращаются». Понятно, что, не получив назад своих денег, я выселяться отказалась.

К. Возможно, это просто неудачное стечение обстоятельств. Но похоже и на очередной «шаг» мошеннического алгоритма, в котором задействована пара «риелтор — хозяин», которая раз за разом сдает квартиру и тут же выселяет арендатора, разделив «брокерские». Для этого изобретаются «форс-мажорные» обстоятельства, вроде приезда больной бабушки, которой негде жить. Хороши также «управляемые конфликты», при которых под каким-то предлогом можно «зажать» не только комиссионные риелтора, но и часть платы за квартиру. Кстати, есть смысл в договор аренды включать пункт, что в случае его прекращения по инициативе хозяина ранее какого-то определенного срока (который делает аферу бессмысленной), хозяин должен компенсировать затраты на риелторские услуги.

Г. Когда вечером приехала в квартиру, на полу лежали доски, было вынуто стекло, всюду была грязь. Всю неделю я приходила с работы и видела, что кто-то был в квартире, что-то делал, то исчезали какие-то предметы мебели, то появлялись новые.

К. Создание невыносимых условий для жизни — вдруг у арендатора сдадут нервы, и он съедет сам? Здесь можно было бы серьезно предупредить хозяйку, после чего на следующий раз просто вызвать милицию по поводу проникновения неизвестных в дом, тем более когда исчезали предметы мебели. Составленный милицией протокол мог бы пригодиться, если дело дойдет до суда.

Г. В пятницу пришла хозяйка и заявила, что у меня есть ровно выходные на выселение. Я ей ответила, что у нас есть договор, по нему я имею право жить здесь 2 месяца после предупреждения. Но она все равно настаивала на моем выселении.

К. По закону, Галина может жить два месяца после получения письменного предупреждения со стороны хозяйки, которого она, судя по всему, еще не получала. Выселить ее могут только по решению суда, который в данном случае, при наличии договора аренды, должен быть на ее стороне.

Г. Мы поменяли замки, я пошла в милицию и написала заявление о мошенничестве. В милиции мне сказали, что если будут выбивать двери, мне нужно вызывать наряд милиции. С тех пор и «держу оборону».

К. Смена замков — часто встречающаяся мера. Но, с юридической точки зрения, она является спорной. Ее даже можно трактовать как нарушение законных прав хозяев, которые должны иметь доступ в свою квартиру. Тем более, что хозяйка все равно может вызвать жэковского слесаря, который на совершенно законных основаниях откроет ей дверь и опять поменяет замки. Конечно, хозяйка может организовать выселение самовольно — вынести вещи Галины в ее отсутствие. Но это уже повод для обращения в суд с требованием компенсации причиненного ущерба.

СИГНАЛ ТРЕВОГИ

Рассмотрим еще некоторые признаки, которые говорят, что с этим риелтором или владельцем квартиры лучше не связываться.

ДЕНЬГИ ВПЕРЕД. Очень подозрительно, когда хозяин квартиры просит деньги наперед, например, за полгода. Сотрудники серьезных агентств такие случаи проверяют особенно тщательно. Арендаторам же лучше такие квартиры обходить десятой дорогой, насколько бы убедительную причину такого требования ни называли и насколько выгодные условия ни предлагали. Или, если уж нет сил устоять перед соблазном, надо заключать какой-то совсем уж «железобетонный» по гарантиям договор, который все равно до конца ничего гарантировать не может. Если этот человек и не планирует вас обманывать, вы не знаете, какие «форс-мажоры» у него начнутся и какие будут одолевать идеи, когда данные вами деньги закончатся задолго до оговоренного срока. Одна из коллег рассказывала, что когда у хозяйки квартиры, которой ее семья заплатила за год вперед, закончились деньги, та просто заявила, что ей негде жить, и явочным порядком переселилась к ним.

ЗАПЛАТИТЕ — СКАЖЕМ. Такое впечатление, что все больше и больше становится агентств, по дешевке торгующих «самыми свежими» контактами хозяев сдаваемых квартир. Условия, по которым сдаются эти квартиры, как правило, заметно выгоднее среднерыночных, к тому же клиент, договариваясь с хозяином квартиры самостоятельно, экономит тысчонку-другую на комиссионных брокерам.

Рассказывает Надежда Моисеева: «Около месяца назад мы искали однокомнатную квартиру, расположенную в пределах 15 минут пешком до метро, по цене до 3500 грн. в месяц. И все время попадали на одно агентство, у которого были какие-то обольстительные предложения. Нужно было заплатить за регистрацию в этом агентстве около 190 грн., после чего они дают тебе прямой телефон хозяина, и ты с ним договариваешься. Если этот хозяин отказывается сдать эту квартиру, они берут на себя обязательства вести нас до конца, предлагать нам варианты, пока мы что-то не найдем». Звучит неплохо, да только кругом слышны стенания людей, ничего в подобных агентствах не получивших за свои деньги (по проданным телефонам не отвечают, или эту квартиру давно сдали, или вообще никогда не сдавали и т. д.), и кого с их претензиями просто «отшили», без всякой помощи или компенсации. О таких случаях писала и наша газета.

СТАРОЖИЛ БАЗЫ. Если какое-то объявление показалось вам особо привлекательным, обязательно нужно проверить, как долго оно «висит» в базах. Продолжим рассказ Надежды Моисеевой: «Нас заинтересовала хорошая квартира на Подоле за какие-то мизерные деньги, с шикарными фотографиями. Что-то меня подвигло «забить» это объявление в поисковик, и оказалось, что это же объявление слово в слово, с теми же картинками и телефонами, давали с апреля этого года. С разницей примерно в две недели на разных сайтах. На наш вопрос, почему же до сих пор не сдали такую чудесную квартиру на таких выгодных условиях, риелторы ответили, что там очень «переборчивый» хозяин. Он ищет пару без детей и животных, и все эти 8 месяцев никак не может найти. А вот мы — именно те люди, которые ему, безусловно, подойдут».

Очевидно, что очень выгодное предложение не будет долго задерживаться в базах. Если нет, это может быть либо при наличии каких-то скрытых недостатков или проблем с этой квартирой, которая отпугивает арендаторов. Либо, если ее съемщики меняются с рекордной частотой, это может быть признаком какой-то мошеннической схемы. Либо это вообще липовое предложение от «торговцев контактами».

ПЛОХАЯ КАРМА. Неплохо бы познакомиться с будущими соседями, расспросить, что там и как. Часто ли меняются в этой квартире жильцы, не было ли каких-то скандалов, выяснения отношений. Если постояльцы мелькают так часто, что соседи не успевают с ними раззнакомиться, лучше с этим «заколдованным местом» не связываться. Если были какие-то скандалы — тем более, даже если хозяин квартиры — честнейший человек. Поскольку гораздо больше, чем заранее спланированные аферы, арендаторской крови выпивают обычные межличностные конфликты между хозяевами и съемщиками. А частая смена постояльцев может как раз быть признаком склонности хозяина к таким конфликтам.

ПРИМЕТЫ ПРАВИЛЬНОГО ДОГОВОРА

Договор аренды может быть написан от руки в свободной форме. Главное, чтобы были подписи сторон. Желательно также, чтобы в нем присутствовали:

1. Подписи всех владельцев жилья, указанных в правоустанавливающем документе на квартиру (договор купли/продажи, дарения и т. д.).

2. Опись «содержимого» квартиры (мебели, техники и т. д.) с указанием состояния каждого предмета и перечнем повреждений.

3. Пункт о конкретной ответственности (выраженной в деньгах) хозяев за невыполнение своих обязательств, указанных в договоре.

4. Пункт о том, за сколько времени хозяин квартиры должен письменно предупреждать постояльца о необходимости выселения (обычно это месяц).

5. Пункт о том, что в случае прекращения договора по инициативе хозяина квартиры в течение какого-то определенного времени после заселения хозяин должен возместить съемщику расходы на оплату услуг риелтора.