Украине грозит дефицит жилья: дома разрушаются быстрее, чем строятся

В Украине с каждым днем военных действий из-за разрушений уменьшается жилищный фонд. В свою очередь, новые квадратные метры вводятся в эксплуатацию медленно. Согласно данным НБУ, в Украине постепенно образовывается дефицит жилья на фоне огромных цен на недвижимость.

Есть что продать, но не за что купить

В отчете НБУ о финансовой стабильности сообщается, что до июня 2023 года строительство возобновилось почти на 3/4 объектов, строившихся в феврале 2022 года. В лидерах западные области, там почти на 100% строительных площадок, а в столице лишь на чуть больше половины. Но темпы возведения нового жилья все равно ниже довоенных. Застройщики в основном достраивают объекты на завершающих стадиях, о чем свидетельствуют данные агентства ЛУН.

“За I квартал этого года было введено в эксплуатацию почти 25 тысяч квартир в жилых домах. Преимущественно это многоквартирное жилье, строительство которого было начато задолго до вторжения. Это почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года, однако на 18% меньше, чем за первые три месяца довоенного, 2021 года. При этом количество выданных разрешений на строительство продолжает сокращаться”, – констатируют в НБУ.

По данным опроса застройщиков, проведенного агентством ЛУН, покупка незавершенного жилья сейчас непривлекательна из-за риска, что его не достроят. В прошлом году продажи на первичном рынке уменьшились в 8-12 раз. Жилье в основном покупали переселенцы. В то же время половина платежеспособных потенциальных покупателей откладывают покупку жилья до окончания военного положения.

Покупают жилье в основном за счет накоплений. Ипотека, как и до начала полномасштабного вторжения, формирует очень малую долю продаж. Меньше 2% сделок за прошлый год были профинансированы с привлечением банковского кредитования. Из-за медленного восстановления экономики и доходов, эмиграции и всеобщей неопределенности, спрос будет оставаться низким еще длительное время, к такому выводу пришли в Нацбанке.

“Покупательная активность на рынке жилья остается очень низкой, признаки обновления слабы. Спрос будет подавленным еще длительное время из-за рисков безопасности, падения доходов населения и значительной эмиграции. Жилищный фонд уменьшается через разрушения, а темпы создания нового жилья под угрозой ввиду неопределенности и ухудшения финансового состояния застройщиков. Заявленные цены в основном растут, однако фактические сделки совершаются со скидками”, – подытожили в НБУ.

Но проблема еще и в том, что разрушение жилого фонда продолжается. По данным проекта “Россия заплатит”, за год полномасштабной войны было разрушено или повреждено более 150 тысяч жилых домов, а общая сумма ущерба составила 53,6 млрд долларов США. И это не окончательные цифры, они с каждым днем растут.

Дома стоят, но жилья нет

Собственно, как рассказала столичный риелтор Наталья, на сегодня на рынке практически нет доступного жилья, а то, что предлагается, не по карману тем же переселенцам, готовым его купить. Еще одна тенденция – те, кто выехал за границу, еще не решили, собираются ли они возвращаться или нет. То есть владельцы не выставляют свои закрытые квартиры на продажу.

“Да, как отметили в НБУ, рынок сегодня очень пластичен. Если стоит одна цена продажи, возможен торг. Застройщики практически непоколебимы и держат цену квадратного метра, объясняя тем, что несут большие затраты на стройматериалы и на взятки для ввода дома в эксплуатацию. Покупатели в данный момент не рассматривают дома, не введенные в эксплуатацию, не готовы ждать, снимать жилье. Есть заманчивые предложения от инвесторов, но из-за того, что на стройке ЖК нет движения, нет и спроса”, – рассказывает Наталья.

Те, кому нужны деньги, охотно идут на торги. Более того, можно сбросить до 3-5 тысяч долларов. Сделки стараются заключать именно в иностранной валюте, за гривни практически никто не хочет продавать. То есть то, что указано в объявлениях, легко корректируется при купле-продаже. Но сделок реально единицы.

С другой стороны, новое жилье могло бы помочь решить жилищный вопрос по ипотечному кредитованию, но и тут возникли проблемы. Как отмечает член Экономического дискуссионного клуба Олег Пендзин, правительство заявило о расширении программы ипотечного кредитования, и сейчас ипотека будет выдаваться под 7% годовых на 20 лет, но условие получения ипотеки – покупка жилья не старше 3 лет. Это практически новостройки. А с ними есть проблемы – с началом войны нового практически не строят.

“Киевгорстрой” сегодня практически банкрот. Чтобы сегодня достроить то, что он строил, им нужно 1 млрд грн. Киевсовет им не помог найти эти деньги. А они же еще достраивали незаконченные объекты “УКРБУДа”. То есть сегодня в Киеве есть огромное количество объектов с уровнем готовности около 50%, где все квартиры проданы. Мы сейчас сидим на бомбе – повторение “Элита-Центра”. Главная проблема Киева – это земля, которую сегодня сложно оформить. С начала войны невозможно получить разрешения и техпаспорта. В столице ничего нового не строится, только достраивается”, – рассказывает Олег Пендзин.

По данным ЛУН, на начало июня в продаже было на 17% меньше новостроек, чем в начале февраля прошлого года. Прогнозы ухудшаются из-за того, что запас финансовой прочности многих застройщиков из-за длительного кризиса под вопросом, как и достройка текущих объектов. И это в столице, что тогда говорить о периферии, где вообще со строительством беда. И как там брать ипотеку, если жилой фонд старый. Там рынка нет и никогда не было, отмечает экономист.

“В ближайшее время возможен дефицит доступных квадратных метров, которые подпадают под критерии ипотеки. Проблема в том, что неоткуда брать жилье под ипотеку, особенно для ВПЛ, которых огромное количество. Думаю, что будут сокращать количество желающих разными способами”, – отметил Олег Пендзин.

В НБУ признают, что ипотечного кредитования практически нет: на рыночных условиях за год полномасштабной войны банки выдали менее двух с половиной сотен кредитов. Некоторые из этих соглашений были согласованы еще до февраля прошлого года.

В октябре 2022 года начала работу государственная программа поддержки ипотечного кредитования “еОселя”, под 3% годовых деньги на жилье могли получить такие льготные категории населения: военные, правоохранители, медики, педагоги и научные работники. Было предоставлено чуть больше полутора тысяч ссуд. Однако в целом объемы выданных кредитов за более года полномасштабной войны в девять раз меньше, чем за 12 месяцев, предшествовавших вторжению.

“Почти 100% новых кредитов было выдано на жилье на вторичном рынке. Спрос на первичном рынке слаб, а банки избегают этого сегмента рынка из-за значительных рисков. Но и в конце января средства финансовой компании “Укрфинжилье”, которая является распорядителем программы, были полностью распределены между банками-партнерами, поэтому компания столкнулась с дефицитом фондирования. 

В мае кредитование возобновилось благодаря дополнительному финансированию с открытого рынка, но планы компании на 2023 год до сих пор выполнены менее чем на 10%”, – отметили в НБУ.

Рыночной ипотеки почти нет, а работа государственных программ поддержки сейчас нестабильна. При этом все больше людей нуждаются и будут нуждаться в жилье.